关于赴江西南昌市考察学习情况的报告

郑加清

为学习借鉴南昌市发展的先进经验做法，加快港兴业旺富美秀屿高质量发展，2020年5月20日至22日，我区组织有关部门和企业赴江西南昌市进行了为期3天的考察交流。考察组先后实地考察了南昌西站高铁片区规划建设和管理模式，南昌县的凤凰沟田园综合体、小蓝创新创业基地，高新区的科创中心规划展馆、艾溪湖湿地公园，青山湖区的699文化创意产业园、针织服装创意产业园，红谷滩新区的天同康养、融创文旅城、铜锣湾广场，高安市的商用二手车交易市场、物流产业以及赣州市的国际陆港和有关木材企业基地等，重点学习了南昌西站管理、高铁片区规划建设、田园综合体、平台公司运营和港口物流发展等方面的新理念、新举措、好经验、好做法，经梳理汇总，形成调研报告如下：

一、可借鉴的经验和做法

近年来，南昌市围绕做大做强做优大南昌都市圈战略部署，按照“一核两重”（以新型工业化为核心，重点发展现代服务业，重点发展现代农业）的产业发展思路，坚持顶层设计、高位推动、注重实体、强化支撑、狠抓项目、创新开放，有效推进高质量跨越式发展，多个“南昌样板”在全国复制推广。2019年地区生产总值增长8.0%，财政总收入增长3.9%，固定资产投资增长10.2%。主要经验做法有：

（一）“重资本轻资产”招商撬动重大项目和企业落户

2016年南昌市获批开放型经济新体制综合试点城市，先行先试，重点推广“重资本运营、轻资产招商”模式。2019年，以南昌高新区为例，产值首次突破4000亿元，财政收入突破100亿元，规上工业企业180家，高新技术企业409家，在全国169家高新区的排名已经跃升至第30位。

重资本运营。为满足企业减少固定资产投入、压缩基础设施建设时间的需求，南昌高新区创新承接项目的思路，集中力量做大做强国有企业南昌高新投资集团有限公司，作为区属国有平台公司。该公司组建于2016年12月，是高新区重大重点项目的融资、建设和资产的运营主体，公司资产总额由初创时期的25亿元扩大到现在的500亿元。公司通过用好第三方资产评估，持续盘活有效资产，做大平台规模、做多平台流量、做强平台融资能力，再反哺项目建设，实现“重资本运营”。公司以“高新未来科技园项目整体打包”等为代表的创新型融资模式，主要通过精选符合国家政策重点扶持的电子信息产业项目，工业和商业并举，将单个或多个项目整合成具有规模经济的产业综合体，打造成具备还款能力的经营性项目，向国开行申请融资总额为227亿元，首期授信额度85.7亿元，贷款期限为25年（含5年宽限期），贷款利率为基准利率，目前已实际投放20亿元。

轻资产招商。依托区属国有平台公司集中建设“三房”，即标准厂房、研发用房、职工住房，采用比市场价低10%-20%租金提供给入驻企业使用，租金差额和尚未租赁出去的由高新区进行补助和兜底，让平台的闲置资产活起来，现金流做起来。2020年，高新区下达给区属国有平台公司建设标准厂房100万平方米、职工住房100万平方米和银行融资100亿元的工作目标。近四年累计建成标准厂房约400万平方米，实现招商入驻企业当年可签约、注册、进资、开工、投产，企业拎包可入驻，减轻企业非生产性投入，缩短外来投资的项目建设周期。2019年，共有17个项目实现当年签约当年开工当年投产，达到“筑巢引凤”效果。高新区还推出与金融、投资机构合作设立产业发展基金，出台了对在园区内企业相互采购配套产品给予1%补贴、按照采购生产设备价格的一定比例予以补贴等政策，还出台了入驻企业前三年可租赁或免租金使用“三房”，到期后对入驻企业进行综合评价，质量优、前景好的企业可继续租赁“三房”，也可购买“三房”或提供工业生产用地等一系列精准灵活帮扶配套政策。

（二）坚持产学研用合作模式引领新兴产业集群发展

高新区突出“补链、强链、延链”，强化主责主业，聚焦主攻方向，做大做强以电子信息、航空制造、医药健康、新材料等“2+2”的主导产业集群，坚持产学研用合作模式，促进创新链、产业链、资金链、政策链“四链融合”，打造江西省战略性新兴产业集聚区。高新区突出平台支撑，创新驱动，高起点、高标准、高质量规划建设了航空科创城、科创中心、大学科技城，深入推进了中山大学南昌产业研究院、天津大学南昌微技术研究院、北航江西研究院、中科院江西产业技术创新与育成中心等大院大所合作项目落地。2018年12月，南昌市与中山大学签署战略合作框架协议，成立中山大学南昌产业研究院，高新区免费为中山大学南昌产业研究院提供近6万平方米的办公、科研工作场所，用于生物医药、精密测量技术研究。全区现拥有26个国家级创新平台、13个国家级产业基地、各类技术中心150余个。

近年来，南昌市坚持创新引领高质量发展，2019年，高技术产业和战略性新兴产业增加值分别增长19.2%和7.6%，研发投入R&D经费占GDP比重达3.8%。小蓝创新创业基地、699文化创意产业园、针织服装创意产业园等一批“三创”项目落地建成投用。小蓝创新创业基地建筑面积5.6万平方米，围绕创新、创业、创投、创客“四创”联动，引进入驻了亚洲最大综合性细胞战略资源库群的北科生物、国际领先的生物医用材料引领者博恩瑞尔等50余家高新技术企业，创新创业示范基地取得明显成效。699文化创意产业园建筑面积约11.2万平方米，对城市内的废旧厂房、仓库进行改造升级，提升为文化创意产业，通过盘活闲置资源，引进文创项目，发展文化产业，提升文化价值。针织服装创意产业园规划面积约464亩，致力于大数据+时尚创意，打造了裸眼3D区、沉浸式体验空间、T台秀、网红直播间、大数据运营平台、新零售交流中心、设计师工作室、众创空间等新概念，既具有现代创意又具有服务功能。

（三）科学规划建设田园综合体推动产城融合发展

高新区按照“产城融合”发展思路，规划配套建设产业综合服务邻里中心，将过去“产业孤岛”式工业园区升级为集生产、生活于一体的“现代产业服务综合体”。

凤凰沟田园综合体位于南昌县黄马乡，核心区占地面积约10000亩，是在原江西省蚕桑茶叶研究所管理的国有农场、国有林场基础上建设而成，总投资3.4亿元。凤凰沟田园综合体利用科技、产业、人才、生态优势，主要围绕“生产、产业、经营、生态、服务、运行”六大体系进行建设：生产体系建设主要为景区、社区、村容村貌整治与建设的基础设施项目；产业体系建设包括农业产业开发、产品设计与创意农业建设三个方面；经营体系建设主要支持新型经营主体建设项目；生态体系建设包括生态环境建设、循环农业建设两个方面；服务体系建设包括公共服务和服务体系两个方面；运行体系建设主要为带动周边村民融入田园发展，带动农民增收。经过十年建设，综合体形成了“八区二馆一站一基地”的整体格局，“八区”为观赏植物、高效茶业、高效果业、蔬菜瓜果、高效蚕业、高效养殖、高科技、娱乐服务等展示区、服务区；“二馆”为农业机械展示馆、蚕桑丝绸文化博览馆；“一站一基地”为院士工作站和水稻高产创建示范基地。同时，综合体以农业为根,以生态为干,以产业为枝,以花果色为叶,围绕“春夏秋冬”主题，打造“春歌、夏曲、秋韵、冬语、现代农业园、丝绸文化园、茶文化园、白浪湖休闲区”等“四季三园一区”八大主景，实现了“三变”，即园区变景区、产品变商品、劳动变运动。

艾溪湖湿地公园位于高新区内，占地2600余亩，其中草坪60万平方米，堆筑岛屿30多个。公园植物种类丰富，四季常绿，四季有花。2007年，艾溪湖湿地公园原本为拆迁地和花圃地，规划为建设用地，并取得了用地许可。由于该块土地位置优越，按照当时的地价，如果该地块作为商住用地开发和公园建设投入，高新区至少可获得30亿元的收益，但高新区毅然决定调整发展规划，留住原花圃，挖地造湖，绿化养化，并植入许多休闲元素，建设成湿地公园，使之成为园区入驻企业干部职工和周边居民锻炼、休闲、读书的好去处，提升了园区的生态环境。目前，湿地公园周边已落户LED国家技术中心、江铜研发中心等研发机构和凯宾斯基、万豪、洲际、格兰云天、温德姆等五家五星级酒店，建成投产后每年可实现税收数十亿元。

（四）聚焦南昌西站规划建设扩大都市圈辐射发展

南昌西站总建筑面积25.9万平方米，其中站房面积11.4万平方米，车场规模为12台26线，分为南北两个站房，站房采用线上高架候车结构，并在两侧设置站前高架和落客平台。南昌西站呈高架、地面、地下四层全立体交通网，上面设高架层，承担进站、候车功能，平面一层为基本站台，旅客在此上下火车，地下一层为出站大厅和公交通道，出租车站点设在出站口外，地下二层则能够换乘地铁2号线、4号线，提高车站规划建设，科学合理、有序便捷。

南昌西站片区规划用地总面积198.61公顷，其中，居住用地占3.35%，公共管理与公共服务设施用地占1.94%，商业服务设施用地占31.14%，道路与交通设施用地占37.97%，绿地与广场用地占25.61%。核心区分为三个主要功能区，由北至南分别是：站前综合服务区、商务办公区、商业零售区。站前综合服务区：满足出站乘客购物、餐饮、住宿需求，是一个集商业休闲、酒店办公、文化娱乐等功能为一体的多元复合功能区，同时是一个展示城市形象、反映城市特色、体现城市文化的城市门户区。商务办公区：发挥交通区位优势，依托高铁站与城市轨道交通站打造的现代都市办公商务集聚区。商业零售区：以商业零售功能为主，辅以酒店、办公等业态，主要服务周边居民。

南昌西站片区规划在空间形态方面，结合中央绿轴，打造了一条南北向的城市中轴线。围绕中轴线创造平衡感与秩序感，两侧大体量建筑沿中央绿轴创造延续的商业界面。南北广场地区呈圈层化分布，形成裙房、高层建筑、超高层建筑三级空间形态，为营造中轴线活动空间的开敞空间视觉，规划在临近中轴线绿地形成以连续的裙房和疏散的不超过80米的塔式高层建筑围合，外围形成超高层建筑围合圈层，使城市空间层次丰富，井然有序。

（五）抢抓发展先机培育打通商用二手车远销国外市场

高安市现为中国物流汽运之都、中国商用二手车流通产业基地、我国两大商用二手车交易集中地之一（另一为山东省济宁市梁山县）、江西省现代服务业集聚区。全市已形成集专用车制造、仓储配送、汽运物流、新车销售、二手车交易、金融保险、维修保养、信息服务等为一体的产业链，实际产值已达800亿元，从业人员超过20万人。运力辐射至除港澳台以外的全国各地，甚至是东南亚等邻国，成为全国最大的商用二手车流通聚散中心和全国最大的运力输出地，实现“交易在平台，车辆停高安”。商用二手车交易市场，占地2万多亩，汽运物流企业3000多家，年交易额超100亿元，交易量全国第一。2019年，完成商用二手车交易量6万辆，纳税已超10亿元。

全国商用二手车出口业务尚处于起步阶段，业内人士普遍看好商用二手车出口市场发展前景，目前出口最多的国家是美国、韩国、日本、欧洲，而非洲（塔桑尼亚、赞比亚、尼日利亚）、东南亚（缅甸、老挝、越南、马来西亚、菲律宾）需求最大。据悉，每年全球商用二手车进口需求量大约在80-120万辆，中国每年商用二手车国内交易就有70万辆，主要是中国重汽、解放、东风等八大品牌。高安市虽未被列入首批全国试点城市，但也已积极参与商用二手车出口业务，由当地商用二手车交易商提供车源，交由具备出口资质的企业办理出口手续，主要经由公路开行至连云港整备出口，物流成本约8000元/辆。2019年，全国完成商用二手车出口约500辆，据估算商用二手车采用铁路运输，可节省成本约三分之二，并且出口采用滚装船是最好的运输方式。目前，高安市正在积极申报商用二手车出口业务试点资质，并有意经向莆铁路和莆田口岸试行商用二手车出口。

（六）深度融入“一带一路”打造中欧班列中心港口和家具千亿产业集群

赣州国际陆港坐落于赣州市南康区，占地面积3500亩，完成投资130多亿元，已建成赣州国际港站、国际铁路集装箱中心、海关监管作业场所、冷链物流产业园、保税金融中心、现代物流分拨中心等六大核心功能区。赣州国际陆港直接对接融入“一带一路”，已开通了19条中欧班列线路，全年开行中欧（亚）班列370列，获批全国“一带一路”多式联运示范工程和进境木材监管区，成为全国“一带一路”重要节点城市。大开放催生大物流，一个标箱进口综合成本下降1000元，省市区分别按照50%，30%，20%给予补贴。2019年，进口木材同比增长232%，货值达45.6亿元。

南康家具产业示范园区的家具企业大多属于小微企业，为解决“僧多粥少”和“企业没钱买地，或买了地就没钱建厂房购设备”的难题，按照“育龙头，补链条，建平台，保要素，强集群”的发展思路，由政府主导，通过中小企业投资公司集中开发建设标准厂房，实现了企业拎包入驻，从入驻到生产，最快的只用了一个月的时间。立足家具千亿产业集群，配齐配强各环节产业链条，园区内打造了木材交易、设计打样、备料、喷涂、电商和物流等六大中心，通过由原来机械化生产转变全过程智能化管控、由原来没有大数据转变依靠云上小镇大数据以销定产、由原来工厂化生产转变利用5G和区块链技术打造南康5G家具产业智联网、由原来以内贸为主转变买卖全球等生产经营方式，实现了家具中小企业规模发展、抱团发展、集群发展。2019年，南康区家具产业集群产值逆势增长11.8%，突破1800亿元，电商交易额突破500亿元。

二、秀屿区的瓶颈和短板

过去几年，经过几代人的努力奋斗，秀屿区一张蓝图画到底，一届接着一届干，取得了很多经验和成效，但通过此次南昌考察学习，清醒地看到在“融资平台应用、产学研用合作、田园综合体、城市规划建设、港口物流发展”等方面仍存在许多瓶颈和不足。

（一）融资平台运作不活。深化区级国有企业改革不够彻底，管理体制机制仍不健全，经营绩效低，自主造血功能弱、体量小、融资难，国有资产有待盘活再整合，投融资模式有待创新，区级国企强力带动区域经济社会发展的效益还有很大差距。

（二）投入产出比不平衡。园区基础设施投入大，企业产出小，亩均税收低；缺乏土地统一开发利用，土地经营粗放低效，甚至出现囤地闲置现象，部分项目停工企业停产，政府回收土地成本高。

（三）实体经济体量偏小。新兴产业培育不足，产学研用深度不够，产业集群尚未形成效应，产业类、财源性、有竞争力的大项目好项目偏少，依靠传统的拼优惠政策“洼地”等招商初级模式已经不能满足当前的时代需求。

（四）城市规划建设起点不高。产城融合、连片开发建设的考虑还不长远，能满足集聚人气的公共配套设施较少，绿化、美化、亮化档次不够，缺少精品工程，主城区的教育、医疗、养老等优质资源仍然存在短板。

（五）港口辐射范围有限。腹地经济体量小，向莆铁路辐射带动效应还未凸显，货源生成量远不能满足港口物流发展需求，港口集疏运能力仍然较低、物流服务水平差、通关效率低、运营成本高、通航船舶少、进出港货物外流，港口服务临港产业的粘合度不强。

（六）思想观念不够开放。干部的开放意识、思想观念、工作能力跟不上新时代的经济社会发展形势，安于现状，自我满足，封闭保守，发展的思路打不开，发展的方法找不到，发展的步伐迈不大，发展的环境还不好，人才引进政策不够大胆开放，承诺兑现缓慢，干事创业状态不佳。

三、考察组的启示和建议

南昌市的一系列先行先试经验做法和重大举措已转化为跨越式发展和高质量发展的实际成效，其改革创新成功，主要得益于开放的发展思想、科学的顶层设计、创新的工作方法和健全的机制保障，多个“南昌样板”在全国复制推广，值得我们学习研究借鉴和深入思考应用。当前，秀屿正处在产业转型升级、片区开发建设、对外改革开放的关键期，也面临着高质量发展全面赶超的瓶颈期，对标南昌先进经验，结合秀屿实际，提出如下建议：

（一）在顶层设计上注重战略规划，关键在于“智”

秀屿区要实现再创业，需要思想再解放，方法再创新，机制再健全，把思想统一到市委市政府“突出开放招商 强化项目带动”的工作主攻方向上，站位高点，抓住重点，打通痛点，解决难点、拓展卖点，赢得赛点。借鉴南昌市“重资本轻资产”“产学研用合作”“建设田园综合体”“城市规划建设”“港口物流发展”等可复制、可推广的工作方法和招商模式，研究制定适应我区新形势、新需求的规划建设、招商方法、项目实施、优惠政策，构建全方位、多层次、宽领域的高质量发展新格局。

（二）在产业发展上注重资本运作，关键在于“活”

集中力量做大做强我区国有企业，进一步深化区属国有企业改革，理顺政企关系，打破“两头管理”局面。

以区属国有企业作为资本平台，全面清查核实各镇、园区、部门的国有资产家底，组织财政、审计、住建、自然资源等部门，委托第三方资产评估机构，按照公益性资产与竞争性资产进行分类，建立台账，明晰产权。加快盘活国有闲置资产资源，将剩余安置房、闲置公房、工业及经营性土地、海域等实物资产资源和一些有资金流动经营收入的“小、零、散”企业及项目产权集中统一确权至区属国有企业，进行统一开发、改造、管理，探索“工改商”土地增值模式，采用租赁、出售等多种形式予以盘活造血经营，把资源变资产、资产变资金，做大做强国有企业资产总量和现金流量，集全区之力打造区属国有企业资本平台。

以区属国有企业作为融资平台，借鉴南昌高新区“项目整体打包融资”模式，与央企国企合作打造引爆项目，瞄准政策性投资领域，策划包装在前，跟踪对接在后，用好政策性银行、专项债、中央省级预算内资金等融资政策，破解项目融资难题。

以区属国有企业作为建设平台，依托区属国有企业集中建设“三房”，即标准厂房、研发用房、职工住房，实现招商入驻企业当年可签约、注册、进资、开工、投产，企业拎包可入驻，减轻企业非生产性投入，缩短外来投资的项目建设周期。

以区属国有企业作为招商平台，对招商入驻企业租赁的“三房”采用比市场价低10%-20%租金，租金差额和尚未租赁出去的由政府进行补助和兜底，让平台的闲置资产活起来，现金流做起来。推出与金融、投资机构合作设立产业发展基金。出台对在园区内企业相互采购配套产品给予补贴、按照采购生产设备价格的一定比例予以补贴等政策。出台招商入驻企业前三年可租赁或免租金使用“三房”，到期后对企业进行综合评价，质量优、前景好的企业可继续租赁“三房”，也可购买“三房”或提供工业生产用地等一系列精准灵活帮扶配套政策。

（三）在片区规划上注重功能配套，关键在于“全”

按照基础设施优先、产业优先、公共配套优先、环境优先的原则，把莆田高铁片区建设成为莆田市副中心。

高铁片区在平面布局上可规划为三个功能区，由北至南分别是：站前综合服务区、商务办公区、商业零售区。站前综合服务区：满足出站乘客购物、餐饮、住宿需求，是一个集商务会展、商业休闲、酒店办公、文化娱乐等功能为一体的多元复合功能区，同时是一个展示城市形象、反映城市特色、体现城市文化的城市门户区。商务办公区：发挥交通区位优势，依托高铁站与城市城际轨道交通站打造的现代都市办公商务、企业研发和职业教育集聚区，与笏石工业园区和铁路货运站物流园区衔接。商业零售区：以商业零售功能为主，辅以酒店、办公等业态，主要服务周边居民，与秀屿中心城区衔接。

高铁片区由于受部队限高影响，在空间布局上可考虑呈圈层化分布，形成裙房、高层建筑空间形态，为营造中轴线活动空间的开敞空间视觉，规划在临近中轴线绿地形成以连续的裙房和疏散的塔式建筑围合，外围形成高层建筑围合圈层，使城市空间层次丰富，井然有序。

在平台运作上可对有发展潜力的地段地块出让，由区属国有企业进行公开摘牌，产权抵押融资后，采取先租后让、免费提供研发用房等模式，同省内外知名高校建立战略合作关系，吸引科研机构及高新技术企业入驻，引进创建一批工程技术中心、企业技术中心、工程实验室、共建研究院，布局打造产学研成果转化育成中心或者科技孵化园。同时，在笏石工业园区三期内按照初创企业要求，建设标准厂房和员工住房，先租后让、拎包入驻，实现集高铁片区-笏石工业园区-铁路货运站物流园区产学研用为一体的产业综合体，打造莆田高新技术集聚区洼地。

（四）在宜居宜业上注重环境优化，关键在于“美”

努力打造土海湿地公园，建设田园综合体，把最好的环境留给产业研发人才和劳动工人，积极营造“路在绿中，房在园中，人在景中”的产业人才后花园。在整治水环境、农地连片开发、加强院校合作、提升公园品质上下功夫，重点建设观光农业、环湖夜景、音乐喷泉、网红景点、景观缆道，结合国清古韵、油画村、康养小镇、美术馆、图书馆、工人文化宫等建设，打造成集旅游、观光、休闲于一体的田园综合体，实现田园变公园、产品变商品、劳动变运动。

（五）在对外开放上注重互联互作，关键在于“通”

依托莆田铁路货运站在秀屿区的优势，规划建设莆田最大的汽运物流园区。充分发挥海铁联运优势，把握作为江西省海西最近出海口的优势，吸引更多内陆企业在我区布局发展陆地港、飞地港，积极布局集货点，拓展港口腹地、集聚货源、进出口通关。

深入开展全球出口商用二手车交易市场的研究工作，把握高安市商用二手车有意经向莆铁路和莆田口岸出口为契机，邀请高安市主要商用二手车交易商、南昌铁路部门来我区进行实地考察。同时，组织赴连云港交流学习，进一步细化梳理铁路运输和港口物流工作情况，并会同莆田海关向海关总署授权商用二手车由莆田口岸出境政策，打造出口商用二手车整备前沿基地，形成车源在内地收集装运，在秀屿统一整备、展销、交易、检测、通关、海运等便利条件，形成全球最具特色的商用二手车出口交易口岸。

关于赴江西南昌市考察学习情况的报告

郑加清

为学习借鉴南昌市发展的先进经验做法，加快港兴业旺富美秀屿高质量发展，2020年5月20日至22日，我区组织有关部门和企业赴江西南昌市进行了为期3天的考察交流。考察组先后实地考察了南昌西站高铁片区规划建设和管理模式，南昌县的凤凰沟田园综合体、小蓝创新创业基地，高新区的科创中心规划展馆、艾溪湖湿地公园，青山湖区的699文化创意产业园、针织服装创意产业园，红谷滩新区的天同康养、融创文旅城、铜锣湾广场，高安市的商用二手车交易市场、物流产业以及赣州市的国际陆港和有关木材企业基地等，重点学习了南昌西站管理、高铁片区规划建设、田园综合体、平台公司运营和港口物流发展等方面的新理念、新举措、好经验、好做法，经梳理汇总，形成调研报告如下：

一、可借鉴的经验和做法

近年来，南昌市围绕做大做强做优大南昌都市圈战略部署，按照“一核两重”（以新型工业化为核心，重点发展现代服务业，重点发展现代农业）的产业发展思路，坚持顶层设计、高位推动、注重实体、强化支撑、狠抓项目、创新开放，有效推进高质量跨越式发展，多个“南昌样板”在全国复制推广。2019年地区生产总值增长8.0%，财政总收入增长3.9%，固定资产投资增长10.2%。主要经验做法有：

（一）“重资本轻资产”招商撬动重大项目和企业落户

2016年南昌市获批开放型经济新体制综合试点城市，先行先试，重点推广“重资本运营、轻资产招商”模式。2019年，以南昌高新区为例，产值首次突破4000亿元，财政收入突破100亿元，规上工业企业180家，高新技术企业409家，在全国169家高新区的排名已经跃升至第30位。

重资本运营。为满足企业减少固定资产投入、压缩基础设施建设时间的需求，南昌高新区创新承接项目的思路，集中力量做大做强国有企业南昌高新投资集团有限公司，作为区属国有平台公司。该公司组建于2016年12月，是高新区重大重点项目的融资、建设和资产的运营主体，公司资产总额由初创时期的25亿元扩大到现在的500亿元。公司通过用好第三方资产评估，持续盘活有效资产，做大平台规模、做多平台流量、做强平台融资能力，再反哺项目建设，实现“重资本运营”。公司以“高新未来科技园项目整体打包”等为代表的创新型融资模式，主要通过精选符合国家政策重点扶持的电子信息产业项目，工业和商业并举，将单个或多个项目整合成具有规模经济的产业综合体，打造成具备还款能力的经营性项目，向国开行申请融资总额为227亿元，首期授信额度85.7亿元，贷款期限为25年（含5年宽限期），贷款利率为基准利率，目前已实际投放20亿元。

轻资产招商。依托区属国有平台公司集中建设“三房”，即标准厂房、研发用房、职工住房，采用比市场价低10%-20%租金提供给入驻企业使用，租金差额和尚未租赁出去的由高新区进行补助和兜底，让平台的闲置资产活起来，现金流做起来。2020年，高新区下达给区属国有平台公司建设标准厂房100万平方米、职工住房100万平方米和银行融资100亿元的工作目标。近四年累计建成标准厂房约400万平方米，实现招商入驻企业当年可签约、注册、进资、开工、投产，企业拎包可入驻，减轻企业非生产性投入，缩短外来投资的项目建设周期。2019年，共有17个项目实现当年签约当年开工当年投产，达到“筑巢引凤”效果。高新区还推出与金融、投资机构合作设立产业发展基金，出台了对在园区内企业相互采购配套产品给予1%补贴、按照采购生产设备价格的一定比例予以补贴等政策，还出台了入驻企业前三年可租赁或免租金使用“三房”，到期后对入驻企业进行综合评价，质量优、前景好的企业可继续租赁“三房”，也可购买“三房”或提供工业生产用地等一系列精准灵活帮扶配套政策。

（二）坚持产学研用合作模式引领新兴产业集群发展

高新区突出“补链、强链、延链”，强化主责主业，聚焦主攻方向，做大做强以电子信息、航空制造、医药健康、新材料等“2+2”的主导产业集群，坚持产学研用合作模式，促进创新链、产业链、资金链、政策链“四链融合”，打造江西省战略性新兴产业集聚区。高新区突出平台支撑，创新驱动，高起点、高标准、高质量规划建设了航空科创城、科创中心、大学科技城，深入推进了中山大学南昌产业研究院、天津大学南昌微技术研究院、北航江西研究院、中科院江西产业技术创新与育成中心等大院大所合作项目落地。2018年12月，南昌市与中山大学签署战略合作框架协议，成立中山大学南昌产业研究院，高新区免费为中山大学南昌产业研究院提供近6万平方米的办公、科研工作场所，用于生物医药、精密测量技术研究。全区现拥有26个国家级创新平台、13个国家级产业基地、各类技术中心150余个。

近年来，南昌市坚持创新引领高质量发展，2019年，高技术产业和战略性新兴产业增加值分别增长19.2%和7.6%，研发投入R&D经费占GDP比重达3.8%。小蓝创新创业基地、699文化创意产业园、针织服装创意产业园等一批“三创”项目落地建成投用。小蓝创新创业基地建筑面积5.6万平方米，围绕创新、创业、创投、创客“四创”联动，引进入驻了亚洲最大综合性细胞战略资源库群的北科生物、国际领先的生物医用材料引领者博恩瑞尔等50余家高新技术企业，创新创业示范基地取得明显成效。699文化创意产业园建筑面积约11.2万平方米，对城市内的废旧厂房、仓库进行改造升级，提升为文化创意产业，通过盘活闲置资源，引进文创项目，发展文化产业，提升文化价值。针织服装创意产业园规划面积约464亩，致力于大数据+时尚创意，打造了裸眼3D区、沉浸式体验空间、T台秀、网红直播间、大数据运营平台、新零售交流中心、设计师工作室、众创空间等新概念，既具有现代创意又具有服务功能。

（三）科学规划建设田园综合体推动产城融合发展

高新区按照“产城融合”发展思路，规划配套建设产业综合服务邻里中心，将过去“产业孤岛”式工业园区升级为集生产、生活于一体的“现代产业服务综合体”。

凤凰沟田园综合体位于南昌县黄马乡，核心区占地面积约10000亩，是在原江西省蚕桑茶叶研究所管理的国有农场、国有林场基础上建设而成，总投资3.4亿元。凤凰沟田园综合体利用科技、产业、人才、生态优势，主要围绕“生产、产业、经营、生态、服务、运行”六大体系进行建设：生产体系建设主要为景区、社区、村容村貌整治与建设的基础设施项目；产业体系建设包括农业产业开发、产品设计与创意农业建设三个方面；经营体系建设主要支持新型经营主体建设项目；生态体系建设包括生态环境建设、循环农业建设两个方面；服务体系建设包括公共服务和服务体系两个方面；运行体系建设主要为带动周边村民融入田园发展，带动农民增收。经过十年建设，综合体形成了“八区二馆一站一基地”的整体格局，“八区”为观赏植物、高效茶业、高效果业、蔬菜瓜果、高效蚕业、高效养殖、高科技、娱乐服务等展示区、服务区；“二馆”为农业机械展示馆、蚕桑丝绸文化博览馆；“一站一基地”为院士工作站和水稻高产创建示范基地。同时，综合体以农业为根,以生态为干,以产业为枝,以花果色为叶,围绕“春夏秋冬”主题，打造“春歌、夏曲、秋韵、冬语、现代农业园、丝绸文化园、茶文化园、白浪湖休闲区”等“四季三园一区”八大主景，实现了“三变”，即园区变景区、产品变商品、劳动变运动。

艾溪湖湿地公园位于高新区内，占地2600余亩，其中草坪60万平方米，堆筑岛屿30多个。公园植物种类丰富，四季常绿，四季有花。2007年，艾溪湖湿地公园原本为拆迁地和花圃地，规划为建设用地，并取得了用地许可。由于该块土地位置优越，按照当时的地价，如果该地块作为商住用地开发和公园建设投入，高新区至少可获得30亿元的收益，但高新区毅然决定调整发展规划，留住原花圃，挖地造湖，绿化养化，并植入许多休闲元素，建设成湿地公园，使之成为园区入驻企业干部职工和周边居民锻炼、休闲、读书的好去处，提升了园区的生态环境。目前，湿地公园周边已落户LED国家技术中心、江铜研发中心等研发机构和凯宾斯基、万豪、洲际、格兰云天、温德姆等五家五星级酒店，建成投产后每年可实现税收数十亿元。

（四）聚焦南昌西站规划建设扩大都市圈辐射发展

南昌西站总建筑面积25.9万平方米，其中站房面积11.4万平方米，车场规模为12台26线，分为南北两个站房，站房采用线上高架候车结构，并在两侧设置站前高架和落客平台。南昌西站呈高架、地面、地下四层全立体交通网，上面设高架层，承担进站、候车功能，平面一层为基本站台，旅客在此上下火车，地下一层为出站大厅和公交通道，出租车站点设在出站口外，地下二层则能够换乘地铁2号线、4号线，提高车站规划建设，科学合理、有序便捷。

南昌西站片区规划用地总面积198.61公顷，其中，居住用地占3.35%，公共管理与公共服务设施用地占1.94%，商业服务设施用地占31.14%，道路与交通设施用地占37.97%，绿地与广场用地占25.61%。核心区分为三个主要功能区，由北至南分别是：站前综合服务区、商务办公区、商业零售区。站前综合服务区：满足出站乘客购物、餐饮、住宿需求，是一个集商业休闲、酒店办公、文化娱乐等功能为一体的多元复合功能区，同时是一个展示城市形象、反映城市特色、体现城市文化的城市门户区。商务办公区：发挥交通区位优势，依托高铁站与城市轨道交通站打造的现代都市办公商务集聚区。商业零售区：以商业零售功能为主，辅以酒店、办公等业态，主要服务周边居民。

南昌西站片区规划在空间形态方面，结合中央绿轴，打造了一条南北向的城市中轴线。围绕中轴线创造平衡感与秩序感，两侧大体量建筑沿中央绿轴创造延续的商业界面。南北广场地区呈圈层化分布，形成裙房、高层建筑、超高层建筑三级空间形态，为营造中轴线活动空间的开敞空间视觉，规划在临近中轴线绿地形成以连续的裙房和疏散的不超过80米的塔式高层建筑围合，外围形成超高层建筑围合圈层，使城市空间层次丰富，井然有序。

（五）抢抓发展先机培育打通商用二手车远销国外市场

高安市现为中国物流汽运之都、中国商用二手车流通产业基地、我国两大商用二手车交易集中地之一（另一为山东省济宁市梁山县）、江西省现代服务业集聚区。全市已形成集专用车制造、仓储配送、汽运物流、新车销售、二手车交易、金融保险、维修保养、信息服务等为一体的产业链，实际产值已达800亿元，从业人员超过20万人。运力辐射至除港澳台以外的全国各地，甚至是东南亚等邻国，成为全国最大的商用二手车流通聚散中心和全国最大的运力输出地，实现“交易在平台，车辆停高安”。商用二手车交易市场，占地2万多亩，汽运物流企业3000多家，年交易额超100亿元，交易量全国第一。2019年，完成商用二手车交易量6万辆，纳税已超10亿元。

全国商用二手车出口业务尚处于起步阶段，业内人士普遍看好商用二手车出口市场发展前景，目前出口最多的国家是美国、韩国、日本、欧洲，而非洲（塔桑尼亚、赞比亚、尼日利亚）、东南亚（缅甸、老挝、越南、马来西亚、菲律宾）需求最大。据悉，每年全球商用二手车进口需求量大约在80-120万辆，中国每年商用二手车国内交易就有70万辆，主要是中国重汽、解放、东风等八大品牌。高安市虽未被列入首批全国试点城市，但也已积极参与商用二手车出口业务，由当地商用二手车交易商提供车源，交由具备出口资质的企业办理出口手续，主要经由公路开行至连云港整备出口，物流成本约8000元/辆。2019年，全国完成商用二手车出口约500辆，据估算商用二手车采用铁路运输，可节省成本约三分之二，并且出口采用滚装船是最好的运输方式。目前，高安市正在积极申报商用二手车出口业务试点资质，并有意经向莆铁路和莆田口岸试行商用二手车出口。

（六）深度融入“一带一路”打造中欧班列中心港口和家具千亿产业集群

赣州国际陆港坐落于赣州市南康区，占地面积3500亩，完成投资130多亿元，已建成赣州国际港站、国际铁路集装箱中心、海关监管作业场所、冷链物流产业园、保税金融中心、现代物流分拨中心等六大核心功能区。赣州国际陆港直接对接融入“一带一路”，已开通了19条中欧班列线路，全年开行中欧（亚）班列370列，获批全国“一带一路”多式联运示范工程和进境木材监管区，成为全国“一带一路”重要节点城市。大开放催生大物流，一个标箱进口综合成本下降1000元，省市区分别按照50%，30%，20%给予补贴。2019年，进口木材同比增长232%，货值达45.6亿元。

南康家具产业示范园区的家具企业大多属于小微企业，为解决“僧多粥少”和“企业没钱买地，或买了地就没钱建厂房购设备”的难题，按照“育龙头，补链条，建平台，保要素，强集群”的发展思路，由政府主导，通过中小企业投资公司集中开发建设标准厂房，实现了企业拎包入驻，从入驻到生产，最快的只用了一个月的时间。立足家具千亿产业集群，配齐配强各环节产业链条，园区内打造了木材交易、设计打样、备料、喷涂、电商和物流等六大中心，通过由原来机械化生产转变全过程智能化管控、由原来没有大数据转变依靠云上小镇大数据以销定产、由原来工厂化生产转变利用5G和区块链技术打造南康5G家具产业智联网、由原来以内贸为主转变买卖全球等生产经营方式，实现了家具中小企业规模发展、抱团发展、集群发展。2019年，南康区家具产业集群产值逆势增长11.8%，突破1800亿元，电商交易额突破500亿元。

二、秀屿区的瓶颈和短板

过去几年，经过几代人的努力奋斗，秀屿区一张蓝图画到底，一届接着一届干，取得了很多经验和成效，但通过此次南昌考察学习，清醒地看到在“融资平台应用、产学研用合作、田园综合体、城市规划建设、港口物流发展”等方面仍存在许多瓶颈和不足。

（一）融资平台运作不活。深化区级国有企业改革不够彻底，管理体制机制仍不健全，经营绩效低，自主造血功能弱、体量小、融资难，国有资产有待盘活再整合，投融资模式有待创新，区级国企强力带动区域经济社会发展的效益还有很大差距。

（二）投入产出比不平衡。园区基础设施投入大，企业产出小，亩均税收低；缺乏土地统一开发利用，土地经营粗放低效，甚至出现囤地闲置现象，部分项目停工企业停产，政府回收土地成本高。

（三）实体经济体量偏小。新兴产业培育不足，产学研用深度不够，产业集群尚未形成效应，产业类、财源性、有竞争力的大项目好项目偏少，依靠传统的拼优惠政策“洼地”等招商初级模式已经不能满足当前的时代需求。

（四）城市规划建设起点不高。产城融合、连片开发建设的考虑还不长远，能满足集聚人气的公共配套设施较少，绿化、美化、亮化档次不够，缺少精品工程，主城区的教育、医疗、养老等优质资源仍然存在短板。

（五）港口辐射范围有限。腹地经济体量小，向莆铁路辐射带动效应还未凸显，货源生成量远不能满足港口物流发展需求，港口集疏运能力仍然较低、物流服务水平差、通关效率低、运营成本高、通航船舶少、进出港货物外流，港口服务临港产业的粘合度不强。

（六）思想观念不够开放。干部的开放意识、思想观念、工作能力跟不上新时代的经济社会发展形势，安于现状，自我满足，封闭保守，发展的思路打不开，发展的方法找不到，发展的步伐迈不大，发展的环境还不好，人才引进政策不够大胆开放，承诺兑现缓慢，干事创业状态不佳。

三、考察组的启示和建议

南昌市的一系列先行先试经验做法和重大举措已转化为跨越式发展和高质量发展的实际成效，其改革创新成功，主要得益于开放的发展思想、科学的顶层设计、创新的工作方法和健全的机制保障，多个“南昌样板”在全国复制推广，值得我们学习研究借鉴和深入思考应用。当前，秀屿正处在产业转型升级、片区开发建设、对外改革开放的关键期，也面临着高质量发展全面赶超的瓶颈期，对标南昌先进经验，结合秀屿实际，提出如下建议：

（一）在顶层设计上注重战略规划，关键在于“智”

秀屿区要实现再创业，需要思想再解放，方法再创新，机制再健全，把思想统一到市委市政府“突出开放招商 强化项目带动”的工作主攻方向上，站位高点，抓住重点，打通痛点，解决难点、拓展卖点，赢得赛点。借鉴南昌市“重资本轻资产”“产学研用合作”“建设田园综合体”“城市规划建设”“港口物流发展”等可复制、可推广的工作方法和招商模式，研究制定适应我区新形势、新需求的规划建设、招商方法、项目实施、优惠政策，构建全方位、多层次、宽领域的高质量发展新格局。

（二）在产业发展上注重资本运作，关键在于“活”

集中力量做大做强我区国有企业，进一步深化区属国有企业改革，理顺政企关系，打破“两头管理”局面。

以区属国有企业作为资本平台，全面清查核实各镇、园区、部门的国有资产家底，组织财政、审计、住建、自然资源等部门，委托第三方资产评估机构，按照公益性资产与竞争性资产进行分类，建立台账，明晰产权。加快盘活国有闲置资产资源，将剩余安置房、闲置公房、工业及经营性土地、海域等实物资产资源和一些有资金流动经营收入的“小、零、散”企业及项目产权集中统一确权至区属国有企业，进行统一开发、改造、管理，探索“工改商”土地增值模式，采用租赁、出售等多种形式予以盘活造血经营，把资源变资产、资产变资金，做大做强国有企业资产总量和现金流量，集全区之力打造区属国有企业资本平台。

以区属国有企业作为融资平台，借鉴南昌高新区“项目整体打包融资”模式，与央企国企合作打造引爆项目，瞄准政策性投资领域，策划包装在前，跟踪对接在后，用好政策性银行、专项债、中央省级预算内资金等融资政策，破解项目融资难题。

以区属国有企业作为建设平台，依托区属国有企业集中建设“三房”，即标准厂房、研发用房、职工住房，实现招商入驻企业当年可签约、注册、进资、开工、投产，企业拎包可入驻，减轻企业非生产性投入，缩短外来投资的项目建设周期。

以区属国有企业作为招商平台，对招商入驻企业租赁的“三房”采用比市场价低10%-20%租金，租金差额和尚未租赁出去的由政府进行补助和兜底，让平台的闲置资产活起来，现金流做起来。推出与金融、投资机构合作设立产业发展基金。出台对在园区内企业相互采购配套产品给予补贴、按照采购生产设备价格的一定比例予以补贴等政策。出台招商入驻企业前三年可租赁或免租金使用“三房”，到期后对企业进行综合评价，质量优、前景好的企业可继续租赁“三房”，也可购买“三房”或提供工业生产用地等一系列精准灵活帮扶配套政策。

（三）在片区规划上注重功能配套，关键在于“全”

按照基础设施优先、产业优先、公共配套优先、环境优先的原则，把莆田高铁片区建设成为莆田市副中心。

高铁片区在平面布局上可规划为三个功能区，由北至南分别是：站前综合服务区、商务办公区、商业零售区。站前综合服务区：满足出站乘客购物、餐饮、住宿需求，是一个集商务会展、商业休闲、酒店办公、文化娱乐等功能为一体的多元复合功能区，同时是一个展示城市形象、反映城市特色、体现城市文化的城市门户区。商务办公区：发挥交通区位优势，依托高铁站与城市城际轨道交通站打造的现代都市办公商务、企业研发和职业教育集聚区，与笏石工业园区和铁路货运站物流园区衔接。商业零售区：以商业零售功能为主，辅以酒店、办公等业态，主要服务周边居民，与秀屿中心城区衔接。

高铁片区由于受部队限高影响，在空间布局上可考虑呈圈层化分布，形成裙房、高层建筑空间形态，为营造中轴线活动空间的开敞空间视觉，规划在临近中轴线绿地形成以连续的裙房和疏散的塔式建筑围合，外围形成高层建筑围合圈层，使城市空间层次丰富，井然有序。

在平台运作上可对有发展潜力的地段地块出让，由区属国有企业进行公开摘牌，产权抵押融资后，采取先租后让、免费提供研发用房等模式，同省内外知名高校建立战略合作关系，吸引科研机构及高新技术企业入驻，引进创建一批工程技术中心、企业技术中心、工程实验室、共建研究院，布局打造产学研成果转化育成中心或者科技孵化园。同时，在笏石工业园区三期内按照初创企业要求，建设标准厂房和员工住房，先租后让、拎包入驻，实现集高铁片区-笏石工业园区-铁路货运站物流园区产学研用为一体的产业综合体，打造莆田高新技术集聚区洼地。

（四）在宜居宜业上注重环境优化，关键在于“美”

努力打造土海湿地公园，建设田园综合体，把最好的环境留给产业研发人才和劳动工人，积极营造“路在绿中，房在园中，人在景中”的产业人才后花园。在整治水环境、农地连片开发、加强院校合作、提升公园品质上下功夫，重点建设观光农业、环湖夜景、音乐喷泉、网红景点、景观缆道，结合国清古韵、油画村、康养小镇、美术馆、图书馆、工人文化宫等建设，打造成集旅游、观光、休闲于一体的田园综合体，实现田园变公园、产品变商品、劳动变运动。

（五）在对外开放上注重互联互作，关键在于“通”

依托莆田铁路货运站在秀屿区的优势，规划建设莆田最大的汽运物流园区。充分发挥海铁联运优势，把握作为江西省海西最近出海口的优势，吸引更多内陆企业在我区布局发展陆地港、飞地港，积极布局集货点，拓展港口腹地、集聚货源、进出口通关。

深入开展全球出口商用二手车交易市场的研究工作，把握高安市商用二手车有意经向莆铁路和莆田口岸出口为契机，邀请高安市主要商用二手车交易商、南昌铁路部门来我区进行实地考察。同时，组织赴连云港交流学习，进一步细化梳理铁路运输和港口物流工作情况，并会同莆田海关向海关总署授权商用二手车由莆田口岸出境政策，打造出口商用二手车整备前沿基地，形成车源在内地收集装运，在秀屿统一整备、展销、交易、检测、通关、海运等便利条件，形成全球最具特色的商用二手车出口交易口岸。

关于赴江西南昌市考察学习情况的报告

郑加清

为学习借鉴南昌市发展的先进经验做法，加快港兴业旺富美秀屿高质量发展，2020年5月20日至22日，我区组织有关部门和企业赴江西南昌市进行了为期3天的考察交流。考察组先后实地考察了南昌西站高铁片区规划建设和管理模式，南昌县的凤凰沟田园综合体、小蓝创新创业基地，高新区的科创中心规划展馆、艾溪湖湿地公园，青山湖区的699文化创意产业园、针织服装创意产业园，红谷滩新区的天同康养、融创文旅城、铜锣湾广场，高安市的商用二手车交易市场、物流产业以及赣州市的国际陆港和有关木材企业基地等，重点学习了南昌西站管理、高铁片区规划建设、田园综合体、平台公司运营和港口物流发展等方面的新理念、新举措、好经验、好做法，经梳理汇总，形成调研报告如下：

一、可借鉴的经验和做法

近年来，南昌市围绕做大做强做优大南昌都市圈战略部署，按照“一核两重”（以新型工业化为核心，重点发展现代服务业，重点发展现代农业）的产业发展思路，坚持顶层设计、高位推动、注重实体、强化支撑、狠抓项目、创新开放，有效推进高质量跨越式发展，多个“南昌样板”在全国复制推广。2019年地区生产总值增长8.0%，财政总收入增长3.9%，固定资产投资增长10.2%。主要经验做法有：

（一）“重资本轻资产”招商撬动重大项目和企业落户

2016年南昌市获批开放型经济新体制综合试点城市，先行先试，重点推广“重资本运营、轻资产招商”模式。2019年，以南昌高新区为例，产值首次突破4000亿元，财政收入突破100亿元，规上工业企业180家，高新技术企业409家，在全国169家高新区的排名已经跃升至第30位。

重资本运营。为满足企业减少固定资产投入、压缩基础设施建设时间的需求，南昌高新区创新承接项目的思路，集中力量做大做强国有企业南昌高新投资集团有限公司，作为区属国有平台公司。该公司组建于2016年12月，是高新区重大重点项目的融资、建设和资产的运营主体，公司资产总额由初创时期的25亿元扩大到现在的500亿元。公司通过用好第三方资产评估，持续盘活有效资产，做大平台规模、做多平台流量、做强平台融资能力，再反哺项目建设，实现“重资本运营”。公司以“高新未来科技园项目整体打包”等为代表的创新型融资模式，主要通过精选符合国家政策重点扶持的电子信息产业项目，工业和商业并举，将单个或多个项目整合成具有规模经济的产业综合体，打造成具备还款能力的经营性项目，向国开行申请融资总额为227亿元，首期授信额度85.7亿元，贷款期限为25年（含5年宽限期），贷款利率为基准利率，目前已实际投放20亿元。

轻资产招商。依托区属国有平台公司集中建设“三房”，即标准厂房、研发用房、职工住房，采用比市场价低10%-20%租金提供给入驻企业使用，租金差额和尚未租赁出去的由高新区进行补助和兜底，让平台的闲置资产活起来，现金流做起来。2020年，高新区下达给区属国有平台公司建设标准厂房100万平方米、职工住房100万平方米和银行融资100亿元的工作目标。近四年累计建成标准厂房约400万平方米，实现招商入驻企业当年可签约、注册、进资、开工、投产，企业拎包可入驻，减轻企业非生产性投入，缩短外来投资的项目建设周期。2019年，共有17个项目实现当年签约当年开工当年投产，达到“筑巢引凤”效果。高新区还推出与金融、投资机构合作设立产业发展基金，出台了对在园区内企业相互采购配套产品给予1%补贴、按照采购生产设备价格的一定比例予以补贴等政策，还出台了入驻企业前三年可租赁或免租金使用“三房”，到期后对入驻企业进行综合评价，质量优、前景好的企业可继续租赁“三房”，也可购买“三房”或提供工业生产用地等一系列精准灵活帮扶配套政策。

（二）坚持产学研用合作模式引领新兴产业集群发展

高新区突出“补链、强链、延链”，强化主责主业，聚焦主攻方向，做大做强以电子信息、航空制造、医药健康、新材料等“2+2”的主导产业集群，坚持产学研用合作模式，促进创新链、产业链、资金链、政策链“四链融合”，打造江西省战略性新兴产业集聚区。高新区突出平台支撑，创新驱动，高起点、高标准、高质量规划建设了航空科创城、科创中心、大学科技城，深入推进了中山大学南昌产业研究院、天津大学南昌微技术研究院、北航江西研究院、中科院江西产业技术创新与育成中心等大院大所合作项目落地。2018年12月，南昌市与中山大学签署战略合作框架协议，成立中山大学南昌产业研究院，高新区免费为中山大学南昌产业研究院提供近6万平方米的办公、科研工作场所，用于生物医药、精密测量技术研究。全区现拥有26个国家级创新平台、13个国家级产业基地、各类技术中心150余个。

近年来，南昌市坚持创新引领高质量发展，2019年，高技术产业和战略性新兴产业增加值分别增长19.2%和7.6%，研发投入R&D经费占GDP比重达3.8%。小蓝创新创业基地、699文化创意产业园、针织服装创意产业园等一批“三创”项目落地建成投用。小蓝创新创业基地建筑面积5.6万平方米，围绕创新、创业、创投、创客“四创”联动，引进入驻了亚洲最大综合性细胞战略资源库群的北科生物、国际领先的生物医用材料引领者博恩瑞尔等50余家高新技术企业，创新创业示范基地取得明显成效。699文化创意产业园建筑面积约11.2万平方米，对城市内的废旧厂房、仓库进行改造升级，提升为文化创意产业，通过盘活闲置资源，引进文创项目，发展文化产业，提升文化价值。针织服装创意产业园规划面积约464亩，致力于大数据+时尚创意，打造了裸眼3D区、沉浸式体验空间、T台秀、网红直播间、大数据运营平台、新零售交流中心、设计师工作室、众创空间等新概念，既具有现代创意又具有服务功能。

（三）科学规划建设田园综合体推动产城融合发展

高新区按照“产城融合”发展思路，规划配套建设产业综合服务邻里中心，将过去“产业孤岛”式工业园区升级为集生产、生活于一体的“现代产业服务综合体”。

凤凰沟田园综合体位于南昌县黄马乡，核心区占地面积约10000亩，是在原江西省蚕桑茶叶研究所管理的国有农场、国有林场基础上建设而成，总投资3.4亿元。凤凰沟田园综合体利用科技、产业、人才、生态优势，主要围绕“生产、产业、经营、生态、服务、运行”六大体系进行建设：生产体系建设主要为景区、社区、村容村貌整治与建设的基础设施项目；产业体系建设包括农业产业开发、产品设计与创意农业建设三个方面；经营体系建设主要支持新型经营主体建设项目；生态体系建设包括生态环境建设、循环农业建设两个方面；服务体系建设包括公共服务和服务体系两个方面；运行体系建设主要为带动周边村民融入田园发展，带动农民增收。经过十年建设，综合体形成了“八区二馆一站一基地”的整体格局，“八区”为观赏植物、高效茶业、高效果业、蔬菜瓜果、高效蚕业、高效养殖、高科技、娱乐服务等展示区、服务区；“二馆”为农业机械展示馆、蚕桑丝绸文化博览馆；“一站一基地”为院士工作站和水稻高产创建示范基地。同时，综合体以农业为根,以生态为干,以产业为枝,以花果色为叶,围绕“春夏秋冬”主题，打造“春歌、夏曲、秋韵、冬语、现代农业园、丝绸文化园、茶文化园、白浪湖休闲区”等“四季三园一区”八大主景，实现了“三变”，即园区变景区、产品变商品、劳动变运动。

艾溪湖湿地公园位于高新区内，占地2600余亩，其中草坪60万平方米，堆筑岛屿30多个。公园植物种类丰富，四季常绿，四季有花。2007年，艾溪湖湿地公园原本为拆迁地和花圃地，规划为建设用地，并取得了用地许可。由于该块土地位置优越，按照当时的地价，如果该地块作为商住用地开发和公园建设投入，高新区至少可获得30亿元的收益，但高新区毅然决定调整发展规划，留住原花圃，挖地造湖，绿化养化，并植入许多休闲元素，建设成湿地公园，使之成为园区入驻企业干部职工和周边居民锻炼、休闲、读书的好去处，提升了园区的生态环境。目前，湿地公园周边已落户LED国家技术中心、江铜研发中心等研发机构和凯宾斯基、万豪、洲际、格兰云天、温德姆等五家五星级酒店，建成投产后每年可实现税收数十亿元。

（四）聚焦南昌西站规划建设扩大都市圈辐射发展

南昌西站总建筑面积25.9万平方米，其中站房面积11.4万平方米，车场规模为12台26线，分为南北两个站房，站房采用线上高架候车结构，并在两侧设置站前高架和落客平台。南昌西站呈高架、地面、地下四层全立体交通网，上面设高架层，承担进站、候车功能，平面一层为基本站台，旅客在此上下火车，地下一层为出站大厅和公交通道，出租车站点设在出站口外，地下二层则能够换乘地铁2号线、4号线，提高车站规划建设，科学合理、有序便捷。

南昌西站片区规划用地总面积198.61公顷，其中，居住用地占3.35%，公共管理与公共服务设施用地占1.94%，商业服务设施用地占31.14%，道路与交通设施用地占37.97%，绿地与广场用地占25.61%。核心区分为三个主要功能区，由北至南分别是：站前综合服务区、商务办公区、商业零售区。站前综合服务区：满足出站乘客购物、餐饮、住宿需求，是一个集商业休闲、酒店办公、文化娱乐等功能为一体的多元复合功能区，同时是一个展示城市形象、反映城市特色、体现城市文化的城市门户区。商务办公区：发挥交通区位优势，依托高铁站与城市轨道交通站打造的现代都市办公商务集聚区。商业零售区：以商业零售功能为主，辅以酒店、办公等业态，主要服务周边居民。

南昌西站片区规划在空间形态方面，结合中央绿轴，打造了一条南北向的城市中轴线。围绕中轴线创造平衡感与秩序感，两侧大体量建筑沿中央绿轴创造延续的商业界面。南北广场地区呈圈层化分布，形成裙房、高层建筑、超高层建筑三级空间形态，为营造中轴线活动空间的开敞空间视觉，规划在临近中轴线绿地形成以连续的裙房和疏散的不超过80米的塔式高层建筑围合，外围形成超高层建筑围合圈层，使城市空间层次丰富，井然有序。

（五）抢抓发展先机培育打通商用二手车远销国外市场

高安市现为中国物流汽运之都、中国商用二手车流通产业基地、我国两大商用二手车交易集中地之一（另一为山东省济宁市梁山县）、江西省现代服务业集聚区。全市已形成集专用车制造、仓储配送、汽运物流、新车销售、二手车交易、金融保险、维修保养、信息服务等为一体的产业链，实际产值已达800亿元，从业人员超过20万人。运力辐射至除港澳台以外的全国各地，甚至是东南亚等邻国，成为全国最大的商用二手车流通聚散中心和全国最大的运力输出地，实现“交易在平台，车辆停高安”。商用二手车交易市场，占地2万多亩，汽运物流企业3000多家，年交易额超100亿元，交易量全国第一。2019年，完成商用二手车交易量6万辆，纳税已超10亿元。

全国商用二手车出口业务尚处于起步阶段，业内人士普遍看好商用二手车出口市场发展前景，目前出口最多的国家是美国、韩国、日本、欧洲，而非洲（塔桑尼亚、赞比亚、尼日利亚）、东南亚（缅甸、老挝、越南、马来西亚、菲律宾）需求最大。据悉，每年全球商用二手车进口需求量大约在80-120万辆，中国每年商用二手车国内交易就有70万辆，主要是中国重汽、解放、东风等八大品牌。高安市虽未被列入首批全国试点城市，但也已积极参与商用二手车出口业务，由当地商用二手车交易商提供车源，交由具备出口资质的企业办理出口手续，主要经由公路开行至连云港整备出口，物流成本约8000元/辆。2019年，全国完成商用二手车出口约500辆，据估算商用二手车采用铁路运输，可节省成本约三分之二，并且出口采用滚装船是最好的运输方式。目前，高安市正在积极申报商用二手车出口业务试点资质，并有意经向莆铁路和莆田口岸试行商用二手车出口。

（六）深度融入“一带一路”打造中欧班列中心港口和家具千亿产业集群

赣州国际陆港坐落于赣州市南康区，占地面积3500亩，完成投资130多亿元，已建成赣州国际港站、国际铁路集装箱中心、海关监管作业场所、冷链物流产业园、保税金融中心、现代物流分拨中心等六大核心功能区。赣州国际陆港直接对接融入“一带一路”，已开通了19条中欧班列线路，全年开行中欧（亚）班列370列，获批全国“一带一路”多式联运示范工程和进境木材监管区，成为全国“一带一路”重要节点城市。大开放催生大物流，一个标箱进口综合成本下降1000元，省市区分别按照50%，30%，20%给予补贴。2019年，进口木材同比增长232%，货值达45.6亿元。

南康家具产业示范园区的家具企业大多属于小微企业，为解决“僧多粥少”和“企业没钱买地，或买了地就没钱建厂房购设备”的难题，按照“育龙头，补链条，建平台，保要素，强集群”的发展思路，由政府主导，通过中小企业投资公司集中开发建设标准厂房，实现了企业拎包入驻，从入驻到生产，最快的只用了一个月的时间。立足家具千亿产业集群，配齐配强各环节产业链条，园区内打造了木材交易、设计打样、备料、喷涂、电商和物流等六大中心，通过由原来机械化生产转变全过程智能化管控、由原来没有大数据转变依靠云上小镇大数据以销定产、由原来工厂化生产转变利用5G和区块链技术打造南康5G家具产业智联网、由原来以内贸为主转变买卖全球等生产经营方式，实现了家具中小企业规模发展、抱团发展、集群发展。2019年，南康区家具产业集群产值逆势增长11.8%，突破1800亿元，电商交易额突破500亿元。

二、秀屿区的瓶颈和短板

过去几年，经过几代人的努力奋斗，秀屿区一张蓝图画到底，一届接着一届干，取得了很多经验和成效，但通过此次南昌考察学习，清醒地看到在“融资平台应用、产学研用合作、田园综合体、城市规划建设、港口物流发展”等方面仍存在许多瓶颈和不足。

（一）融资平台运作不活。深化区级国有企业改革不够彻底，管理体制机制仍不健全，经营绩效低，自主造血功能弱、体量小、融资难，国有资产有待盘活再整合，投融资模式有待创新，区级国企强力带动区域经济社会发展的效益还有很大差距。

（二）投入产出比不平衡。园区基础设施投入大，企业产出小，亩均税收低；缺乏土地统一开发利用，土地经营粗放低效，甚至出现囤地闲置现象，部分项目停工企业停产，政府回收土地成本高。

（三）实体经济体量偏小。新兴产业培育不足，产学研用深度不够，产业集群尚未形成效应，产业类、财源性、有竞争力的大项目好项目偏少，依靠传统的拼优惠政策“洼地”等招商初级模式已经不能满足当前的时代需求。

（四）城市规划建设起点不高。产城融合、连片开发建设的考虑还不长远，能满足集聚人气的公共配套设施较少，绿化、美化、亮化档次不够，缺少精品工程，主城区的教育、医疗、养老等优质资源仍然存在短板。

（五）港口辐射范围有限。腹地经济体量小，向莆铁路辐射带动效应还未凸显，货源生成量远不能满足港口物流发展需求，港口集疏运能力仍然较低、物流服务水平差、通关效率低、运营成本高、通航船舶少、进出港货物外流，港口服务临港产业的粘合度不强。

（六）思想观念不够开放。干部的开放意识、思想观念、工作能力跟不上新时代的经济社会发展形势，安于现状，自我满足，封闭保守，发展的思路打不开，发展的方法找不到，发展的步伐迈不大，发展的环境还不好，人才引进政策不够大胆开放，承诺兑现缓慢，干事创业状态不佳。

三、考察组的启示和建议

南昌市的一系列先行先试经验做法和重大举措已转化为跨越式发展和高质量发展的实际成效，其改革创新成功，主要得益于开放的发展思想、科学的顶层设计、创新的工作方法和健全的机制保障，多个“南昌样板”在全国复制推广，值得我们学习研究借鉴和深入思考应用。当前，秀屿正处在产业转型升级、片区开发建设、对外改革开放的关键期，也面临着高质量发展全面赶超的瓶颈期，对标南昌先进经验，结合秀屿实际，提出如下建议：

（一）在顶层设计上注重战略规划，关键在于“智”

秀屿区要实现再创业，需要思想再解放，方法再创新，机制再健全，把思想统一到市委市政府“突出开放招商 强化项目带动”的工作主攻方向上，站位高点，抓住重点，打通痛点，解决难点、拓展卖点，赢得赛点。借鉴南昌市“重资本轻资产”“产学研用合作”“建设田园综合体”“城市规划建设”“港口物流发展”等可复制、可推广的工作方法和招商模式，研究制定适应我区新形势、新需求的规划建设、招商方法、项目实施、优惠政策，构建全方位、多层次、宽领域的高质量发展新格局。

（二）在产业发展上注重资本运作，关键在于“活”

集中力量做大做强我区国有企业，进一步深化区属国有企业改革，理顺政企关系，打破“两头管理”局面。

以区属国有企业作为资本平台，全面清查核实各镇、园区、部门的国有资产家底，组织财政、审计、住建、自然资源等部门，委托第三方资产评估机构，按照公益性资产与竞争性资产进行分类，建立台账，明晰产权。加快盘活国有闲置资产资源，将剩余安置房、闲置公房、工业及经营性土地、海域等实物资产资源和一些有资金流动经营收入的“小、零、散”企业及项目产权集中统一确权至区属国有企业，进行统一开发、改造、管理，探索“工改商”土地增值模式，采用租赁、出售等多种形式予以盘活造血经营，把资源变资产、资产变资金，做大做强国有企业资产总量和现金流量，集全区之力打造区属国有企业资本平台。

以区属国有企业作为融资平台，借鉴南昌高新区“项目整体打包融资”模式，与央企国企合作打造引爆项目，瞄准政策性投资领域，策划包装在前，跟踪对接在后，用好政策性银行、专项债、中央省级预算内资金等融资政策，破解项目融资难题。

以区属国有企业作为建设平台，依托区属国有企业集中建设“三房”，即标准厂房、研发用房、职工住房，实现招商入驻企业当年可签约、注册、进资、开工、投产，企业拎包可入驻，减轻企业非生产性投入，缩短外来投资的项目建设周期。

以区属国有企业作为招商平台，对招商入驻企业租赁的“三房”采用比市场价低10%-20%租金，租金差额和尚未租赁出去的由政府进行补助和兜底，让平台的闲置资产活起来，现金流做起来。推出与金融、投资机构合作设立产业发展基金。出台对在园区内企业相互采购配套产品给予补贴、按照采购生产设备价格的一定比例予以补贴等政策。出台招商入驻企业前三年可租赁或免租金使用“三房”，到期后对企业进行综合评价，质量优、前景好的企业可继续租赁“三房”，也可购买“三房”或提供工业生产用地等一系列精准灵活帮扶配套政策。

（三）在片区规划上注重功能配套，关键在于“全”

按照基础设施优先、产业优先、公共配套优先、环境优先的原则，把莆田高铁片区建设成为莆田市副中心。

高铁片区在平面布局上可规划为三个功能区，由北至南分别是：站前综合服务区、商务办公区、商业零售区。站前综合服务区：满足出站乘客购物、餐饮、住宿需求，是一个集商务会展、商业休闲、酒店办公、文化娱乐等功能为一体的多元复合功能区，同时是一个展示城市形象、反映城市特色、体现城市文化的城市门户区。商务办公区：发挥交通区位优势，依托高铁站与城市城际轨道交通站打造的现代都市办公商务、企业研发和职业教育集聚区，与笏石工业园区和铁路货运站物流园区衔接。商业零售区：以商业零售功能为主，辅以酒店、办公等业态，主要服务周边居民，与秀屿中心城区衔接。

高铁片区由于受部队限高影响，在空间布局上可考虑呈圈层化分布，形成裙房、高层建筑空间形态，为营造中轴线活动空间的开敞空间视觉，规划在临近中轴线绿地形成以连续的裙房和疏散的塔式建筑围合，外围形成高层建筑围合圈层，使城市空间层次丰富，井然有序。

在平台运作上可对有发展潜力的地段地块出让，由区属国有企业进行公开摘牌，产权抵押融资后，采取先租后让、免费提供研发用房等模式，同省内外知名高校建立战略合作关系，吸引科研机构及高新技术企业入驻，引进创建一批工程技术中心、企业技术中心、工程实验室、共建研究院，布局打造产学研成果转化育成中心或者科技孵化园。同时，在笏石工业园区三期内按照初创企业要求，建设标准厂房和员工住房，先租后让、拎包入驻，实现集高铁片区-笏石工业园区-铁路货运站物流园区产学研用为一体的产业综合体，打造莆田高新技术集聚区洼地。

（四）在宜居宜业上注重环境优化，关键在于“美”

努力打造土海湿地公园，建设田园综合体，把最好的环境留给产业研发人才和劳动工人，积极营造“路在绿中，房在园中，人在景中”的产业人才后花园。在整治水环境、农地连片开发、加强院校合作、提升公园品质上下功夫，重点建设观光农业、环湖夜景、音乐喷泉、网红景点、景观缆道，结合国清古韵、油画村、康养小镇、美术馆、图书馆、工人文化宫等建设，打造成集旅游、观光、休闲于一体的田园综合体，实现田园变公园、产品变商品、劳动变运动。

（五）在对外开放上注重互联互作，关键在于“通”

依托莆田铁路货运站在秀屿区的优势，规划建设莆田最大的汽运物流园区。充分发挥海铁联运优势，把握作为江西省海西最近出海口的优势，吸引更多内陆企业在我区布局发展陆地港、飞地港，积极布局集货点，拓展港口腹地、集聚货源、进出口通关。

深入开展全球出口商用二手车交易市场的研究工作，把握高安市商用二手车有意经向莆铁路和莆田口岸出口为契机，邀请高安市主要商用二手车交易商、南昌铁路部门来我区进行实地考察。同时，组织赴连云港交流学习，进一步细化梳理铁路运输和港口物流工作情况，并会同莆田海关向海关总署授权商用二手车由莆田口岸出境政策，打造出口商用二手车整备前沿基地，形成车源在内地收集装运，在秀屿统一整备、展销、交易、检测、通关、海运等便利条件，形成全球最具特色的商用二手车出口交易口岸。关于赴江西南昌市考察学习情况的报告

郑加清

为学习借鉴南昌市发展的先进经验做法，加快港兴业旺富美秀屿高质量发展，2020年5月20日至22日，我区组织有关部门和企业赴江西南昌市进行了为期3天的考察交流。考察组先后实地考察了南昌西站高铁片区规划建设和管理模式，南昌县的凤凰沟田园综合体、小蓝创新创业基地，高新区的科创中心规划展馆、艾溪湖湿地公园，青山湖区的699文化创意产业园、针织服装创意产业园，红谷滩新区的天同康养、融创文旅城、铜锣湾广场，高安市的商用二手车交易市场、物流产业以及赣州市的国际陆港和有关木材企业基地等，重点学习了南昌西站管理、高铁片区规划建设、田园综合体、平台公司运营和港口物流发展等方面的新理念、新举措、好经验、好做法，经梳理汇总，形成调研报告如下：

一、可借鉴的经验和做法

近年来，南昌市围绕做大做强做优大南昌都市圈战略部署，按照“一核两重”（以新型工业化为核心，重点发展现代服务业，重点发展现代农业）的产业发展思路，坚持顶层设计、高位推动、注重实体、强化支撑、狠抓项目、创新开放，有效推进高质量跨越式发展，多个“南昌样板”在全国复制推广。2019年地区生产总值增长8.0%，财政总收入增长3.9%，固定资产投资增长10.2%。主要经验做法有：

（一）“重资本轻资产”招商撬动重大项目和企业落户

2016年南昌市获批开放型经济新体制综合试点城市，先行先试，重点推广“重资本运营、轻资产招商”模式。2019年，以南昌高新区为例，产值首次突破4000亿元，财政收入突破100亿元，规上工业企业180家，高新技术企业409家，在全国169家高新区的排名已经跃升至第30位。

重资本运营。为满足企业减少固定资产投入、压缩基础设施建设时间的需求，南昌高新区创新承接项目的思路，集中力量做大做强国有企业南昌高新投资集团有限公司，作为区属国有平台公司。该公司组建于2016年12月，是高新区重大重点项目的融资、建设和资产的运营主体，公司资产总额由初创时期的25亿元扩大到现在的500亿元。公司通过用好第三方资产评估，持续盘活有效资产，做大平台规模、做多平台流量、做强平台融资能力，再反哺项目建设，实现“重资本运营”。公司以“高新未来科技园项目整体打包”等为代表的创新型融资模式，主要通过精选符合国家政策重点扶持的电子信息产业项目，工业和商业并举，将单个或多个项目整合成具有规模经济的产业综合体，打造成具备还款能力的经营性项目，向国开行申请融资总额为227亿元，首期授信额度85.7亿元，贷款期限为25年（含5年宽限期），贷款利率为基准利率，目前已实际投放20亿元。

轻资产招商。依托区属国有平台公司集中建设“三房”，即标准厂房、研发用房、职工住房，采用比市场价低10%-20%租金提供给入驻企业使用，租金差额和尚未租赁出去的由高新区进行补助和兜底，让平台的闲置资产活起来，现金流做起来。2020年，高新区下达给区属国有平台公司建设标准厂房100万平方米、职工住房100万平方米和银行融资100亿元的工作目标。近四年累计建成标准厂房约400万平方米，实现招商入驻企业当年可签约、注册、进资、开工、投产，企业拎包可入驻，减轻企业非生产性投入，缩短外来投资的项目建设周期。2019年，共有17个项目实现当年签约当年开工当年投产，达到“筑巢引凤”效果。高新区还推出与金融、投资机构合作设立产业发展基金，出台了对在园区内企业相互采购配套产品给予1%补贴、按照采购生产设备价格的一定比例予以补贴等政策，还出台了入驻企业前三年可租赁或免租金使用“三房”，到期后对入驻企业进行综合评价，质量优、前景好的企业可继续租赁“三房”，也可购买“三房”或提供工业生产用地等一系列精准灵活帮扶配套政策。

（二）坚持产学研用合作模式引领新兴产业集群发展

高新区突出“补链、强链、延链”，强化主责主业，聚焦主攻方向，做大做强以电子信息、航空制造、医药健康、新材料等“2+2”的主导产业集群，坚持产学研用合作模式，促进创新链、产业链、资金链、政策链“四链融合”，打造江西省战略性新兴产业集聚区。高新区突出平台支撑，创新驱动，高起点、高标准、高质量规划建设了航空科创城、科创中心、大学科技城，深入推进了中山大学南昌产业研究院、天津大学南昌微技术研究院、北航江西研究院、中科院江西产业技术创新与育成中心等大院大所合作项目落地。2018年12月，南昌市与中山大学签署战略合作框架协议，成立中山大学南昌产业研究院，高新区免费为中山大学南昌产业研究院提供近6万平方米的办公、科研工作场所，用于生物医药、精密测量技术研究。全区现拥有26个国家级创新平台、13个国家级产业基地、各类技术中心150余个。

近年来，南昌市坚持创新引领高质量发展，2019年，高技术产业和战略性新兴产业增加值分别增长19.2%和7.6%，研发投入R&D经费占GDP比重达3.8%。小蓝创新创业基地、699文化创意产业园、针织服装创意产业园等一批“三创”项目落地建成投用。小蓝创新创业基地建筑面积5.6万平方米，围绕创新、创业、创投、创客“四创”联动，引进入驻了亚洲最大综合性细胞战略资源库群的北科生物、国际领先的生物医用材料引领者博恩瑞尔等50余家高新技术企业，创新创业示范基地取得明显成效。699文化创意产业园建筑面积约11.2万平方米，对城市内的废旧厂房、仓库进行改造升级，提升为文化创意产业，通过盘活闲置资源，引进文创项目，发展文化产业，提升文化价值。针织服装创意产业园规划面积约464亩，致力于大数据+时尚创意，打造了裸眼3D区、沉浸式体验空间、T台秀、网红直播间、大数据运营平台、新零售交流中心、设计师工作室、众创空间等新概念，既具有现代创意又具有服务功能。

（三）科学规划建设田园综合体推动产城融合发展

高新区按照“产城融合”发展思路，规划配套建设产业综合服务邻里中心，将过去“产业孤岛”式工业园区升级为集生产、生活于一体的“现代产业服务综合体”。

凤凰沟田园综合体位于南昌县黄马乡，核心区占地面积约10000亩，是在原江西省蚕桑茶叶研究所管理的国有农场、国有林场基础上建设而成，总投资3.4亿元。凤凰沟田园综合体利用科技、产业、人才、生态优势，主要围绕“生产、产业、经营、生态、服务、运行”六大体系进行建设：生产体系建设主要为景区、社区、村容村貌整治与建设的基础设施项目；产业体系建设包括农业产业开发、产品设计与创意农业建设三个方面；经营体系建设主要支持新型经营主体建设项目；生态体系建设包括生态环境建设、循环农业建设两个方面；服务体系建设包括公共服务和服务体系两个方面；运行体系建设主要为带动周边村民融入田园发展，带动农民增收。经过十年建设，综合体形成了“八区二馆一站一基地”的整体格局，“八区”为观赏植物、高效茶业、高效果业、蔬菜瓜果、高效蚕业、高效养殖、高科技、娱乐服务等展示区、服务区；“二馆”为农业机械展示馆、蚕桑丝绸文化博览馆；“一站一基地”为院士工作站和水稻高产创建示范基地。同时，综合体以农业为根,以生态为干,以产业为枝,以花果色为叶,围绕“春夏秋冬”主题，打造“春歌、夏曲、秋韵、冬语、现代农业园、丝绸文化园、茶文化园、白浪湖休闲区”等“四季三园一区”八大主景，实现了“三变”，即园区变景区、产品变商品、劳动变运动。

艾溪湖湿地公园位于高新区内，占地2600余亩，其中草坪60万平方米，堆筑岛屿30多个。公园植物种类丰富，四季常绿，四季有花。2007年，艾溪湖湿地公园原本为拆迁地和花圃地，规划为建设用地，并取得了用地许可。由于该块土地位置优越，按照当时的地价，如果该地块作为商住用地开发和公园建设投入，高新区至少可获得30亿元的收益，但高新区毅然决定调整发展规划，留住原花圃，挖地造湖，绿化养化，并植入许多休闲元素，建设成湿地公园，使之成为园区入驻企业干部职工和周边居民锻炼、休闲、读书的好去处，提升了园区的生态环境。目前，湿地公园周边已落户LED国家技术中心、江铜研发中心等研发机构和凯宾斯基、万豪、洲际、格兰云天、温德姆等五家五星级酒店，建成投产后每年可实现税收数十亿元。

（四）聚焦南昌西站规划建设扩大都市圈辐射发展

南昌西站总建筑面积25.9万平方米，其中站房面积11.4万平方米，车场规模为12台26线，分为南北两个站房，站房采用线上高架候车结构，并在两侧设置站前高架和落客平台。南昌西站呈高架、地面、地下四层全立体交通网，上面设高架层，承担进站、候车功能，平面一层为基本站台，旅客在此上下火车，地下一层为出站大厅和公交通道，出租车站点设在出站口外，地下二层则能够换乘地铁2号线、4号线，提高车站规划建设，科学合理、有序便捷。

南昌西站片区规划用地总面积198.61公顷，其中，居住用地占3.35%，公共管理与公共服务设施用地占1.94%，商业服务设施用地占31.14%，道路与交通设施用地占37.97%，绿地与广场用地占25.61%。核心区分为三个主要功能区，由北至南分别是：站前综合服务区、商务办公区、商业零售区。站前综合服务区：满足出站乘客购物、餐饮、住宿需求，是一个集商业休闲、酒店办公、文化娱乐等功能为一体的多元复合功能区，同时是一个展示城市形象、反映城市特色、体现城市文化的城市门户区。商务办公区：发挥交通区位优势，依托高铁站与城市轨道交通站打造的现代都市办公商务集聚区。商业零售区：以商业零售功能为主，辅以酒店、办公等业态，主要服务周边居民。

南昌西站片区规划在空间形态方面，结合中央绿轴，打造了一条南北向的城市中轴线。围绕中轴线创造平衡感与秩序感，两侧大体量建筑沿中央绿轴创造延续的商业界面。南北广场地区呈圈层化分布，形成裙房、高层建筑、超高层建筑三级空间形态，为营造中轴线活动空间的开敞空间视觉，规划在临近中轴线绿地形成以连续的裙房和疏散的不超过80米的塔式高层建筑围合，外围形成超高层建筑围合圈层，使城市空间层次丰富，井然有序。

（五）抢抓发展先机培育打通商用二手车远销国外市场

高安市现为中国物流汽运之都、中国商用二手车流通产业基地、我国两大商用二手车交易集中地之一（另一为山东省济宁市梁山县）、江西省现代服务业集聚区。全市已形成集专用车制造、仓储配送、汽运物流、新车销售、二手车交易、金融保险、维修保养、信息服务等为一体的产业链，实际产值已达800亿元，从业人员超过20万人。运力辐射至除港澳台以外的全国各地，甚至是东南亚等邻国，成为全国最大的商用二手车流通聚散中心和全国最大的运力输出地，实现“交易在平台，车辆停高安”。商用二手车交易市场，占地2万多亩，汽运物流企业3000多家，年交易额超100亿元，交易量全国第一。2019年，完成商用二手车交易量6万辆，纳税已超10亿元。

全国商用二手车出口业务尚处于起步阶段，业内人士普遍看好商用二手车出口市场发展前景，目前出口最多的国家是美国、韩国、日本、欧洲，而非洲（塔桑尼亚、赞比亚、尼日利亚）、东南亚（缅甸、老挝、越南、马来西亚、菲律宾）需求最大。据悉，每年全球商用二手车进口需求量大约在80-120万辆，中国每年商用二手车国内交易就有70万辆，主要是中国重汽、解放、东风等八大品牌。高安市虽未被列入首批全国试点城市，但也已积极参与商用二手车出口业务，由当地商用二手车交易商提供车源，交由具备出口资质的企业办理出口手续，主要经由公路开行至连云港整备出口，物流成本约8000元/辆。2019年，全国完成商用二手车出口约500辆，据估算商用二手车采用铁路运输，可节省成本约三分之二，并且出口采用滚装船是最好的运输方式。目前，高安市正在积极申报商用二手车出口业务试点资质，并有意经向莆铁路和莆田口岸试行商用二手车出口。

（六）深度融入“一带一路”打造中欧班列中心港口和家具千亿产业集群

赣州国际陆港坐落于赣州市南康区，占地面积3500亩，完成投资130多亿元，已建成赣州国际港站、国际铁路集装箱中心、海关监管作业场所、冷链物流产业园、保税金融中心、现代物流分拨中心等六大核心功能区。赣州国际陆港直接对接融入“一带一路”，已开通了19条中欧班列线路，全年开行中欧（亚）班列370列，获批全国“一带一路”多式联运示范工程和进境木材监管区，成为全国“一带一路”重要节点城市。大开放催生大物流，一个标箱进口综合成本下降1000元，省市区分别按照50%，30%，20%给予补贴。2019年，进口木材同比增长232%，货值达45.6亿元。

南康家具产业示范园区的家具企业大多属于小微企业，为解决“僧多粥少”和“企业没钱买地，或买了地就没钱建厂房购设备”的难题，按照“育龙头，补链条，建平台，保要素，强集群”的发展思路，由政府主导，通过中小企业投资公司集中开发建设标准厂房，实现了企业拎包入驻，从入驻到生产，最快的只用了一个月的时间。立足家具千亿产业集群，配齐配强各环节产业链条，园区内打造了木材交易、设计打样、备料、喷涂、电商和物流等六大中心，通过由原来机械化生产转变全过程智能化管控、由原来没有大数据转变依靠云上小镇大数据以销定产、由原来工厂化生产转变利用5G和区块链技术打造南康5G家具产业智联网、由原来以内贸为主转变买卖全球等生产经营方式，实现了家具中小企业规模发展、抱团发展、集群发展。2019年，南康区家具产业集群产值逆势增长11.8%，突破1800亿元，电商交易额突破500亿元。

二、秀屿区的瓶颈和短板

过去几年，经过几代人的努力奋斗，秀屿区一张蓝图画到底，一届接着一届干，取得了很多经验和成效，但通过此次南昌考察学习，清醒地看到在“融资平台应用、产学研用合作、田园综合体、城市规划建设、港口物流发展”等方面仍存在许多瓶颈和不足。

（一）融资平台运作不活。深化区级国有企业改革不够彻底，管理体制机制仍不健全，经营绩效低，自主造血功能弱、体量小、融资难，国有资产有待盘活再整合，投融资模式有待创新，区级国企强力带动区域经济社会发展的效益还有很大差距。

（二）投入产出比不平衡。园区基础设施投入大，企业产出小，亩均税收低；缺乏土地统一开发利用，土地经营粗放低效，甚至出现囤地闲置现象，部分项目停工企业停产，政府回收土地成本高。

（三）实体经济体量偏小。新兴产业培育不足，产学研用深度不够，产业集群尚未形成效应，产业类、财源性、有竞争力的大项目好项目偏少，依靠传统的拼优惠政策“洼地”等招商初级模式已经不能满足当前的时代需求。

（四）城市规划建设起点不高。产城融合、连片开发建设的考虑还不长远，能满足集聚人气的公共配套设施较少，绿化、美化、亮化档次不够，缺少精品工程，主城区的教育、医疗、养老等优质资源仍然存在短板。

（五）港口辐射范围有限。腹地经济体量小，向莆铁路辐射带动效应还未凸显，货源生成量远不能满足港口物流发展需求，港口集疏运能力仍然较低、物流服务水平差、通关效率低、运营成本高、通航船舶少、进出港货物外流，港口服务临港产业的粘合度不强。

（六）思想观念不够开放。干部的开放意识、思想观念、工作能力跟不上新时代的经济社会发展形势，安于现状，自我满足，封闭保守，发展的思路打不开，发展的方法找不到，发展的步伐迈不大，发展的环境还不好，人才引进政策不够大胆开放，承诺兑现缓慢，干事创业状态不佳。

三、考察组的启示和建议

南昌市的一系列先行先试经验做法和重大举措已转化为跨越式发展和高质量发展的实际成效，其改革创新成功，主要得益于开放的发展思想、科学的顶层设计、创新的工作方法和健全的机制保障，多个“南昌样板”在全国复制推广，值得我们学习研究借鉴和深入思考应用。当前，秀屿正处在产业转型升级、片区开发建设、对外改革开放的关键期，也面临着高质量发展全面赶超的瓶颈期，对标南昌先进经验，结合秀屿实际，提出如下建议：

（一）在顶层设计上注重战略规划，关键在于“智”

秀屿区要实现再创业，需要思想再解放，方法再创新，机制再健全，把思想统一到市委市政府“突出开放招商 强化项目带动”的工作主攻方向上，站位高点，抓住重点，打通痛点，解决难点、拓展卖点，赢得赛点。借鉴南昌市“重资本轻资产”“产学研用合作”“建设田园综合体”“城市规划建设”“港口物流发展”等可复制、可推广的工作方法和招商模式，研究制定适应我区新形势、新需求的规划建设、招商方法、项目实施、优惠政策，构建全方位、多层次、宽领域的高质量发展新格局。

（二）在产业发展上注重资本运作，关键在于“活”

集中力量做大做强我区国有企业，进一步深化区属国有企业改革，理顺政企关系，打破“两头管理”局面。

以区属国有企业作为资本平台，全面清查核实各镇、园区、部门的国有资产家底，组织财政、审计、住建、自然资源等部门，委托第三方资产评估机构，按照公益性资产与竞争性资产进行分类，建立台账，明晰产权。加快盘活国有闲置资产资源，将剩余安置房、闲置公房、工业及经营性土地、海域等实物资产资源和一些有资金流动经营收入的“小、零、散”企业及项目产权集中统一确权至区属国有企业，进行统一开发、改造、管理，探索“工改商”土地增值模式，采用租赁、出售等多种形式予以盘活造血经营，把资源变资产、资产变资金，做大做强国有企业资产总量和现金流量，集全区之力打造区属国有企业资本平台。

以区属国有企业作为融资平台，借鉴南昌高新区“项目整体打包融资”模式，与央企国企合作打造引爆项目，瞄准政策性投资领域，策划包装在前，跟踪对接在后，用好政策性银行、专项债、中央省级预算内资金等融资政策，破解项目融资难题。

以区属国有企业作为建设平台，依托区属国有企业集中建设“三房”，即标准厂房、研发用房、职工住房，实现招商入驻企业当年可签约、注册、进资、开工、投产，企业拎包可入驻，减轻企业非生产性投入，缩短外来投资的项目建设周期。

以区属国有企业作为招商平台，对招商入驻企业租赁的“三房”采用比市场价低10%-20%租金，租金差额和尚未租赁出去的由政府进行补助和兜底，让平台的闲置资产活起来，现金流做起来。推出与金融、投资机构合作设立产业发展基金。出台对在园区内企业相互采购配套产品给予补贴、按照采购生产设备价格的一定比例予以补贴等政策。出台招商入驻企业前三年可租赁或免租金使用“三房”，到期后对企业进行综合评价，质量优、前景好的企业可继续租赁“三房”，也可购买“三房”或提供工业生产用地等一系列精准灵活帮扶配套政策。

（三）在片区规划上注重功能配套，关键在于“全”

按照基础设施优先、产业优先、公共配套优先、环境优先的原则，把莆田高铁片区建设成为莆田市副中心。

高铁片区在平面布局上可规划为三个功能区，由北至南分别是：站前综合服务区、商务办公区、商业零售区。站前综合服务区：满足出站乘客购物、餐饮、住宿需求，是一个集商务会展、商业休闲、酒店办公、文化娱乐等功能为一体的多元复合功能区，同时是一个展示城市形象、反映城市特色、体现城市文化的城市门户区。商务办公区：发挥交通区位优势，依托高铁站与城市城际轨道交通站打造的现代都市办公商务、企业研发和职业教育集聚区，与笏石工业园区和铁路货运站物流园区衔接。商业零售区：以商业零售功能为主，辅以酒店、办公等业态，主要服务周边居民，与秀屿中心城区衔接。

高铁片区由于受部队限高影响，在空间布局上可考虑呈圈层化分布，形成裙房、高层建筑空间形态，为营造中轴线活动空间的开敞空间视觉，规划在临近中轴线绿地形成以连续的裙房和疏散的塔式建筑围合，外围形成高层建筑围合圈层，使城市空间层次丰富，井然有序。

在平台运作上可对有发展潜力的地段地块出让，由区属国有企业进行公开摘牌，产权抵押融资后，采取先租后让、免费提供研发用房等模式，同省内外知名高校建立战略合作关系，吸引科研机构及高新技术企业入驻，引进创建一批工程技术中心、企业技术中心、工程实验室、共建研究院，布局打造产学研成果转化育成中心或者科技孵化园。同时，在笏石工业园区三期内按照初创企业要求，建设标准厂房和员工住房，先租后让、拎包入驻，实现集高铁片区-笏石工业园区-铁路货运站物流园区产学研用为一体的产业综合体，打造莆田高新技术集聚区洼地。

（四）在宜居宜业上注重环境优化，关键在于“美”

努力打造土海湿地公园，建设田园综合体，把最好的环境留给产业研发人才和劳动工人，积极营造“路在绿中，房在园中，人在景中”的产业人才后花园。在整治水环境、农地连片开发、加强院校合作、提升公园品质上下功夫，重点建设观光农业、环湖夜景、音乐喷泉、网红景点、景观缆道，结合国清古韵、油画村、康养小镇、美术馆、图书馆、工人文化宫等建设，打造成集旅游、观光、休闲于一体的田园综合体，实现田园变公园、产品变商品、劳动变运动。

（五）在对外开放上注重互联互作，关键在于“通”

依托莆田铁路货运站在秀屿区的优势，规划建设莆田最大的汽运物流园区。充分发挥海铁联运优势，把握作为江西省海西最近出海口的优势，吸引更多内陆企业在我区布局发展陆地港、飞地港，积极布局集货点，拓展港口腹地、集聚货源、进出口通关。

深入开展全球出口商用二手车交易市场的研究工作，把握高安市商用二手车有意经向莆铁路和莆田口岸出口为契机，邀请高安市主要商用二手车交易商、南昌铁路部门来我区进行实地考察。同时，组织赴连云港交流学习，进一步细化梳理铁路运输和港口物流工作情况，并会同莆田海关向海关总署授权商用二手车由莆田口岸出境政策，打造出口商用二手车整备前沿基地，形成车源在内地收集装运，在秀屿统一整备、展销、交易、检测、通关、海运等便利条件，形成全球最具特色的商用二手车出口交易口岸。关于赴江西南昌市考察学习情况的报告

郑加清

为学习借鉴南昌市发展的先进经验做法，加快港兴业旺富美秀屿高质量发展，2020年5月20日至22日，我区组织有关部门和企业赴江西南昌市进行了为期3天的考察交流。考察组先后实地考察了南昌西站高铁片区规划建设和管理模式，南昌县的凤凰沟田园综合体、小蓝创新创业基地，高新区的科创中心规划展馆、艾溪湖湿地公园，青山湖区的699文化创意产业园、针织服装创意产业园，红谷滩新区的天同康养、融创文旅城、铜锣湾广场，高安市的商用二手车交易市场、物流产业以及赣州市的国际陆港和有关木材企业基地等，重点学习了南昌西站管理、高铁片区规划建设、田园综合体、平台公司运营和港口物流发展等方面的新理念、新举措、好经验、好做法，经梳理汇总，形成调研报告如下：

一、可借鉴的经验和做法

近年来，南昌市围绕做大做强做优大南昌都市圈战略部署，按照“一核两重”（以新型工业化为核心，重点发展现代服务业，重点发展现代农业）的产业发展思路，坚持顶层设计、高位推动、注重实体、强化支撑、狠抓项目、创新开放，有效推进高质量跨越式发展，多个“南昌样板”在全国复制推广。2019年地区生产总值增长8.0%，财政总收入增长3.9%，固定资产投资增长10.2%。主要经验做法有：

（一）“重资本轻资产”招商撬动重大项目和企业落户

2016年南昌市获批开放型经济新体制综合试点城市，先行先试，重点推广“重资本运营、轻资产招商”模式。2019年，以南昌高新区为例，产值首次突破4000亿元，财政收入突破100亿元，规上工业企业180家，高新技术企业409家，在全国169家高新区的排名已经跃升至第30位。

重资本运营。为满足企业减少固定资产投入、压缩基础设施建设时间的需求，南昌高新区创新承接项目的思路，集中力量做大做强国有企业南昌高新投资集团有限公司，作为区属国有平台公司。该公司组建于2016年12月，是高新区重大重点项目的融资、建设和资产的运营主体，公司资产总额由初创时期的25亿元扩大到现在的500亿元。公司通过用好第三方资产评估，持续盘活有效资产，做大平台规模、做多平台流量、做强平台融资能力，再反哺项目建设，实现“重资本运营”。公司以“高新未来科技园项目整体打包”等为代表的创新型融资模式，主要通过精选符合国家政策重点扶持的电子信息产业项目，工业和商业并举，将单个或多个项目整合成具有规模经济的产业综合体，打造成具备还款能力的经营性项目，向国开行申请融资总额为227亿元，首期授信额度85.7亿元，贷款期限为25年（含5年宽限期），贷款利率为基准利率，目前已实际投放20亿元。

轻资产招商。依托区属国有平台公司集中建设“三房”，即标准厂房、研发用房、职工住房，采用比市场价低10%-20%租金提供给入驻企业使用，租金差额和尚未租赁出去的由高新区进行补助和兜底，让平台的闲置资产活起来，现金流做起来。2020年，高新区下达给区属国有平台公司建设标准厂房100万平方米、职工住房100万平方米和银行融资100亿元的工作目标。近四年累计建成标准厂房约400万平方米，实现招商入驻企业当年可签约、注册、进资、开工、投产，企业拎包可入驻，减轻企业非生产性投入，缩短外来投资的项目建设周期。2019年，共有17个项目实现当年签约当年开工当年投产，达到“筑巢引凤”效果。高新区还推出与金融、投资机构合作设立产业发展基金，出台了对在园区内企业相互采购配套产品给予1%补贴、按照采购生产设备价格的一定比例予以补贴等政策，还出台了入驻企业前三年可租赁或免租金使用“三房”，到期后对入驻企业进行综合评价，质量优、前景好的企业可继续租赁“三房”，也可购买“三房”或提供工业生产用地等一系列精准灵活帮扶配套政策。

（二）坚持产学研用合作模式引领新兴产业集群发展

高新区突出“补链、强链、延链”，强化主责主业，聚焦主攻方向，做大做强以电子信息、航空制造、医药健康、新材料等“2+2”的主导产业集群，坚持产学研用合作模式，促进创新链、产业链、资金链、政策链“四链融合”，打造江西省战略性新兴产业集聚区。高新区突出平台支撑，创新驱动，高起点、高标准、高质量规划建设了航空科创城、科创中心、大学科技城，深入推进了中山大学南昌产业研究院、天津大学南昌微技术研究院、北航江西研究院、中科院江西产业技术创新与育成中心等大院大所合作项目落地。2018年12月，南昌市与中山大学签署战略合作框架协议，成立中山大学南昌产业研究院，高新区免费为中山大学南昌产业研究院提供近6万平方米的办公、科研工作场所，用于生物医药、精密测量技术研究。全区现拥有26个国家级创新平台、13个国家级产业基地、各类技术中心150余个。

近年来，南昌市坚持创新引领高质量发展，2019年，高技术产业和战略性新兴产业增加值分别增长19.2%和7.6%，研发投入R&D经费占GDP比重达3.8%。小蓝创新创业基地、699文化创意产业园、针织服装创意产业园等一批“三创”项目落地建成投用。小蓝创新创业基地建筑面积5.6万平方米，围绕创新、创业、创投、创客“四创”联动，引进入驻了亚洲最大综合性细胞战略资源库群的北科生物、国际领先的生物医用材料引领者博恩瑞尔等50余家高新技术企业，创新创业示范基地取得明显成效。699文化创意产业园建筑面积约11.2万平方米，对城市内的废旧厂房、仓库进行改造升级，提升为文化创意产业，通过盘活闲置资源，引进文创项目，发展文化产业，提升文化价值。针织服装创意产业园规划面积约464亩，致力于大数据+时尚创意，打造了裸眼3D区、沉浸式体验空间、T台秀、网红直播间、大数据运营平台、新零售交流中心、设计师工作室、众创空间等新概念，既具有现代创意又具有服务功能。

（三）科学规划建设田园综合体推动产城融合发展

高新区按照“产城融合”发展思路，规划配套建设产业综合服务邻里中心，将过去“产业孤岛”式工业园区升级为集生产、生活于一体的“现代产业服务综合体”。

凤凰沟田园综合体位于南昌县黄马乡，核心区占地面积约10000亩，是在原江西省蚕桑茶叶研究所管理的国有农场、国有林场基础上建设而成，总投资3.4亿元。凤凰沟田园综合体利用科技、产业、人才、生态优势，主要围绕“生产、产业、经营、生态、服务、运行”六大体系进行建设：生产体系建设主要为景区、社区、村容村貌整治与建设的基础设施项目；产业体系建设包括农业产业开发、产品设计与创意农业建设三个方面；经营体系建设主要支持新型经营主体建设项目；生态体系建设包括生态环境建设、循环农业建设两个方面；服务体系建设包括公共服务和服务体系两个方面；运行体系建设主要为带动周边村民融入田园发展，带动农民增收。经过十年建设，综合体形成了“八区二馆一站一基地”的整体格局，“八区”为观赏植物、高效茶业、高效果业、蔬菜瓜果、高效蚕业、高效养殖、高科技、娱乐服务等展示区、服务区；“二馆”为农业机械展示馆、蚕桑丝绸文化博览馆；“一站一基地”为院士工作站和水稻高产创建示范基地。同时，综合体以农业为根,以生态为干,以产业为枝,以花果色为叶,围绕“春夏秋冬”主题，打造“春歌、夏曲、秋韵、冬语、现代农业园、丝绸文化园、茶文化园、白浪湖休闲区”等“四季三园一区”八大主景，实现了“三变”，即园区变景区、产品变商品、劳动变运动。

艾溪湖湿地公园位于高新区内，占地2600余亩，其中草坪60万平方米，堆筑岛屿30多个。公园植物种类丰富，四季常绿，四季有花。2007年，艾溪湖湿地公园原本为拆迁地和花圃地，规划为建设用地，并取得了用地许可。由于该块土地位置优越，按照当时的地价，如果该地块作为商住用地开发和公园建设投入，高新区至少可获得30亿元的收益，但高新区毅然决定调整发展规划，留住原花圃，挖地造湖，绿化养化，并植入许多休闲元素，建设成湿地公园，使之成为园区入驻企业干部职工和周边居民锻炼、休闲、读书的好去处，提升了园区的生态环境。目前，湿地公园周边已落户LED国家技术中心、江铜研发中心等研发机构和凯宾斯基、万豪、洲际、格兰云天、温德姆等五家五星级酒店，建成投产后每年可实现税收数十亿元。

（四）聚焦南昌西站规划建设扩大都市圈辐射发展

南昌西站总建筑面积25.9万平方米，其中站房面积11.4万平方米，车场规模为12台26线，分为南北两个站房，站房采用线上高架候车结构，并在两侧设置站前高架和落客平台。南昌西站呈高架、地面、地下四层全立体交通网，上面设高架层，承担进站、候车功能，平面一层为基本站台，旅客在此上下火车，地下一层为出站大厅和公交通道，出租车站点设在出站口外，地下二层则能够换乘地铁2号线、4号线，提高车站规划建设，科学合理、有序便捷。

南昌西站片区规划用地总面积198.61公顷，其中，居住用地占3.35%，公共管理与公共服务设施用地占1.94%，商业服务设施用地占31.14%，道路与交通设施用地占37.97%，绿地与广场用地占25.61%。核心区分为三个主要功能区，由北至南分别是：站前综合服务区、商务办公区、商业零售区。站前综合服务区：满足出站乘客购物、餐饮、住宿需求，是一个集商业休闲、酒店办公、文化娱乐等功能为一体的多元复合功能区，同时是一个展示城市形象、反映城市特色、体现城市文化的城市门户区。商务办公区：发挥交通区位优势，依托高铁站与城市轨道交通站打造的现代都市办公商务集聚区。商业零售区：以商业零售功能为主，辅以酒店、办公等业态，主要服务周边居民。

南昌西站片区规划在空间形态方面，结合中央绿轴，打造了一条南北向的城市中轴线。围绕中轴线创造平衡感与秩序感，两侧大体量建筑沿中央绿轴创造延续的商业界面。南北广场地区呈圈层化分布，形成裙房、高层建筑、超高层建筑三级空间形态，为营造中轴线活动空间的开敞空间视觉，规划在临近中轴线绿地形成以连续的裙房和疏散的不超过80米的塔式高层建筑围合，外围形成超高层建筑围合圈层，使城市空间层次丰富，井然有序。

（五）抢抓发展先机培育打通商用二手车远销国外市场

高安市现为中国物流汽运之都、中国商用二手车流通产业基地、我国两大商用二手车交易集中地之一（另一为山东省济宁市梁山县）、江西省现代服务业集聚区。全市已形成集专用车制造、仓储配送、汽运物流、新车销售、二手车交易、金融保险、维修保养、信息服务等为一体的产业链，实际产值已达800亿元，从业人员超过20万人。运力辐射至除港澳台以外的全国各地，甚至是东南亚等邻国，成为全国最大的商用二手车流通聚散中心和全国最大的运力输出地，实现“交易在平台，车辆停高安”。商用二手车交易市场，占地2万多亩，汽运物流企业3000多家，年交易额超100亿元，交易量全国第一。2019年，完成商用二手车交易量6万辆，纳税已超10亿元。

全国商用二手车出口业务尚处于起步阶段，业内人士普遍看好商用二手车出口市场发展前景，目前出口最多的国家是美国、韩国、日本、欧洲，而非洲（塔桑尼亚、赞比亚、尼日利亚）、东南亚（缅甸、老挝、越南、马来西亚、菲律宾）需求最大。据悉，每年全球商用二手车进口需求量大约在80-120万辆，中国每年商用二手车国内交易就有70万辆，主要是中国重汽、解放、东风等八大品牌。高安市虽未被列入首批全国试点城市，但也已积极参与商用二手车出口业务，由当地商用二手车交易商提供车源，交由具备出口资质的企业办理出口手续，主要经由公路开行至连云港整备出口，物流成本约8000元/辆。2019年，全国完成商用二手车出口约500辆，据估算商用二手车采用铁路运输，可节省成本约三分之二，并且出口采用滚装船是最好的运输方式。目前，高安市正在积极申报商用二手车出口业务试点资质，并有意经向莆铁路和莆田口岸试行商用二手车出口。

（六）深度融入“一带一路”打造中欧班列中心港口和家具千亿产业集群

赣州国际陆港坐落于赣州市南康区，占地面积3500亩，完成投资130多亿元，已建成赣州国际港站、国际铁路集装箱中心、海关监管作业场所、冷链物流产业园、保税金融中心、现代物流分拨中心等六大核心功能区。赣州国际陆港直接对接融入“一带一路”，已开通了19条中欧班列线路，全年开行中欧（亚）班列370列，获批全国“一带一路”多式联运示范工程和进境木材监管区，成为全国“一带一路”重要节点城市。大开放催生大物流，一个标箱进口综合成本下降1000元，省市区分别按照50%，30%，20%给予补贴。2019年，进口木材同比增长232%，货值达45.6亿元。

南康家具产业示范园区的家具企业大多属于小微企业，为解决“僧多粥少”和“企业没钱买地，或买了地就没钱建厂房购设备”的难题，按照“育龙头，补链条，建平台，保要素，强集群”的发展思路，由政府主导，通过中小企业投资公司集中开发建设标准厂房，实现了企业拎包入驻，从入驻到生产，最快的只用了一个月的时间。立足家具千亿产业集群，配齐配强各环节产业链条，园区内打造了木材交易、设计打样、备料、喷涂、电商和物流等六大中心，通过由原来机械化生产转变全过程智能化管控、由原来没有大数据转变依靠云上小镇大数据以销定产、由原来工厂化生产转变利用5G和区块链技术打造南康5G家具产业智联网、由原来以内贸为主转变买卖全球等生产经营方式，实现了家具中小企业规模发展、抱团发展、集群发展。2019年，南康区家具产业集群产值逆势增长11.8%，突破1800亿元，电商交易额突破500亿元。

二、秀屿区的瓶颈和短板

过去几年，经过几代人的努力奋斗，秀屿区一张蓝图画到底，一届接着一届干，取得了很多经验和成效，但通过此次南昌考察学习，清醒地看到在“融资平台应用、产学研用合作、田园综合体、城市规划建设、港口物流发展”等方面仍存在许多瓶颈和不足。

（一）融资平台运作不活。深化区级国有企业改革不够彻底，管理体制机制仍不健全，经营绩效低，自主造血功能弱、体量小、融资难，国有资产有待盘活再整合，投融资模式有待创新，区级国企强力带动区域经济社会发展的效益还有很大差距。

（二）投入产出比不平衡。园区基础设施投入大，企业产出小，亩均税收低；缺乏土地统一开发利用，土地经营粗放低效，甚至出现囤地闲置现象，部分项目停工企业停产，政府回收土地成本高。

（三）实体经济体量偏小。新兴产业培育不足，产学研用深度不够，产业集群尚未形成效应，产业类、财源性、有竞争力的大项目好项目偏少，依靠传统的拼优惠政策“洼地”等招商初级模式已经不能满足当前的时代需求。

（四）城市规划建设起点不高。产城融合、连片开发建设的考虑还不长远，能满足集聚人气的公共配套设施较少，绿化、美化、亮化档次不够，缺少精品工程，主城区的教育、医疗、养老等优质资源仍然存在短板。

（五）港口辐射范围有限。腹地经济体量小，向莆铁路辐射带动效应还未凸显，货源生成量远不能满足港口物流发展需求，港口集疏运能力仍然较低、物流服务水平差、通关效率低、运营成本高、通航船舶少、进出港货物外流，港口服务临港产业的粘合度不强。

（六）思想观念不够开放。干部的开放意识、思想观念、工作能力跟不上新时代的经济社会发展形势，安于现状，自我满足，封闭保守，发展的思路打不开，发展的方法找不到，发展的步伐迈不大，发展的环境还不好，人才引进政策不够大胆开放，承诺兑现缓慢，干事创业状态不佳。

三、考察组的启示和建议

南昌市的一系列先行先试经验做法和重大举措已转化为跨越式发展和高质量发展的实际成效，其改革创新成功，主要得益于开放的发展思想、科学的顶层设计、创新的工作方法和健全的机制保障，多个“南昌样板”在全国复制推广，值得我们学习研究借鉴和深入思考应用。当前，秀屿正处在产业转型升级、片区开发建设、对外改革开放的关键期，也面临着高质量发展全面赶超的瓶颈期，对标南昌先进经验，结合秀屿实际，提出如下建议：

（一）在顶层设计上注重战略规划，关键在于“智”

秀屿区要实现再创业，需要思想再解放，方法再创新，机制再健全，把思想统一到市委市政府“突出开放招商 强化项目带动”的工作主攻方向上，站位高点，抓住重点，打通痛点，解决难点、拓展卖点，赢得赛点。借鉴南昌市“重资本轻资产”“产学研用合作”“建设田园综合体”“城市规划建设”“港口物流发展”等可复制、可推广的工作方法和招商模式，研究制定适应我区新形势、新需求的规划建设、招商方法、项目实施、优惠政策，构建全方位、多层次、宽领域的高质量发展新格局。

（二）在产业发展上注重资本运作，关键在于“活”

集中力量做大做强我区国有企业，进一步深化区属国有企业改革，理顺政企关系，打破“两头管理”局面。

以区属国有企业作为资本平台，全面清查核实各镇、园区、部门的国有资产家底，组织财政、审计、住建、自然资源等部门，委托第三方资产评估机构，按照公益性资产与竞争性资产进行分类，建立台账，明晰产权。加快盘活国有闲置资产资源，将剩余安置房、闲置公房、工业及经营性土地、海域等实物资产资源和一些有资金流动经营收入的“小、零、散”企业及项目产权集中统一确权至区属国有企业，进行统一开发、改造、管理，探索“工改商”土地增值模式，采用租赁、出售等多种形式予以盘活造血经营，把资源变资产、资产变资金，做大做强国有企业资产总量和现金流量，集全区之力打造区属国有企业资本平台。

以区属国有企业作为融资平台，借鉴南昌高新区“项目整体打包融资”模式，与央企国企合作打造引爆项目，瞄准政策性投资领域，策划包装在前，跟踪对接在后，用好政策性银行、专项债、中央省级预算内资金等融资政策，破解项目融资难题。

以区属国有企业作为建设平台，依托区属国有企业集中建设“三房”，即标准厂房、研发用房、职工住房，实现招商入驻企业当年可签约、注册、进资、开工、投产，企业拎包可入驻，减轻企业非生产性投入，缩短外来投资的项目建设周期。

以区属国有企业作为招商平台，对招商入驻企业租赁的“三房”采用比市场价低10%-20%租金，租金差额和尚未租赁出去的由政府进行补助和兜底，让平台的闲置资产活起来，现金流做起来。推出与金融、投资机构合作设立产业发展基金。出台对在园区内企业相互采购配套产品给予补贴、按照采购生产设备价格的一定比例予以补贴等政策。出台招商入驻企业前三年可租赁或免租金使用“三房”，到期后对企业进行综合评价，质量优、前景好的企业可继续租赁“三房”，也可购买“三房”或提供工业生产用地等一系列精准灵活帮扶配套政策。

（三）在片区规划上注重功能配套，关键在于“全”

按照基础设施优先、产业优先、公共配套优先、环境优先的原则，把莆田高铁片区建设成为莆田市副中心。

高铁片区在平面布局上可规划为三个功能区，由北至南分别是：站前综合服务区、商务办公区、商业零售区。站前综合服务区：满足出站乘客购物、餐饮、住宿需求，是一个集商务会展、商业休闲、酒店办公、文化娱乐等功能为一体的多元复合功能区，同时是一个展示城市形象、反映城市特色、体现城市文化的城市门户区。商务办公区：发挥交通区位优势，依托高铁站与城市城际轨道交通站打造的现代都市办公商务、企业研发和职业教育集聚区，与笏石工业园区和铁路货运站物流园区衔接。商业零售区：以商业零售功能为主，辅以酒店、办公等业态，主要服务周边居民，与秀屿中心城区衔接。

高铁片区由于受部队限高影响，在空间布局上可考虑呈圈层化分布，形成裙房、高层建筑空间形态，为营造中轴线活动空间的开敞空间视觉，规划在临近中轴线绿地形成以连续的裙房和疏散的塔式建筑围合，外围形成高层建筑围合圈层，使城市空间层次丰富，井然有序。

在平台运作上可对有发展潜力的地段地块出让，由区属国有企业进行公开摘牌，产权抵押融资后，采取先租后让、免费提供研发用房等模式，同省内外知名高校建立战略合作关系，吸引科研机构及高新技术企业入驻，引进创建一批工程技术中心、企业技术中心、工程实验室、共建研究院，布局打造产学研成果转化育成中心或者科技孵化园。同时，在笏石工业园区三期内按照初创企业要求，建设标准厂房和员工住房，先租后让、拎包入驻，实现集高铁片区-笏石工业园区-铁路货运站物流园区产学研用为一体的产业综合体，打造莆田高新技术集聚区洼地。

（四）在宜居宜业上注重环境优化，关键在于“美”

努力打造土海湿地公园，建设田园综合体，把最好的环境留给产业研发人才和劳动工人，积极营造“路在绿中，房在园中，人在景中”的产业人才后花园。在整治水环境、农地连片开发、加强院校合作、提升公园品质上下功夫，重点建设观光农业、环湖夜景、音乐喷泉、网红景点、景观缆道，结合国清古韵、油画村、康养小镇、美术馆、图书馆、工人文化宫等建设，打造成集旅游、观光、休闲于一体的田园综合体，实现田园变公园、产品变商品、劳动变运动。

（五）在对外开放上注重互联互作，关键在于“通”

依托莆田铁路货运站在秀屿区的优势，规划建设莆田最大的汽运物流园区。充分发挥海铁联运优势，把握作为江西省海西最近出海口的优势，吸引更多内陆企业在我区布局发展陆地港、飞地港，积极布局集货点，拓展港口腹地、集聚货源、进出口通关。

深入开展全球出口商用二手车交易市场的研究工作，把握高安市商用二手车有意经向莆铁路和莆田口岸出口为契机，邀请高安市主要商用二手车交易商、南昌铁路部门来我区进行实地考察。同时，组织赴连云港交流学习，进一步细化梳理铁路运输和港口物流工作情况，并会同莆田海关向海关总署授权商用二手车由莆田口岸出境政策，打造出口商用二手车整备前沿基地，形成车源在内地收集装运，在秀屿统一整备、展销、交易、检测、通关、海运等便利条件，形成全球最具特色的商用二手车出口交易口岸。